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詞條名：農(nóng)村違章建筑新政策詞條類別：土地百科上一條：上海宅基地動遷新政策下一條：浙江農(nóng)村宅基地新政策

農(nóng)村違章建筑新政策

違法建筑是指未經(jīng)規(guī)劃土地主管部門批準(zhǔn)，未領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證或臨時建設(shè)工程規(guī)劃許可證，擅自建筑的建筑物和構(gòu)筑物。根據(jù)城鄉(xiāng)規(guī)劃法的規(guī)定，在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其他工程建設(shè)的，建設(shè)單位或者個人應(yīng)當(dāng)向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的鎮(zhèn)人民政府申請辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。我國法律明確規(guī)定，拆除違章建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑，不予補償。

目

錄

　　1 ? 農(nóng)村違章建筑新政策2017

　　1.1 ? 一、基本概念

　　所謂農(nóng)村違法建筑，是指未依法取得鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證，在農(nóng)用地或者農(nóng)村建設(shè)用地上進(jìn)行建設(shè)，擅自動工興建的各種建筑物。

　　1.2 ? 二、農(nóng)村違法建筑表現(xiàn)形式及其性質(zhì)

　　1、在農(nóng)用地上建造的建筑物。

　　顧名思義，所謂“農(nóng)用地”就是直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等。

　　在未辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地前，擅自在農(nóng)用地上建造房屋的，明確為相關(guān)法律所禁止，屬于違法建筑。相關(guān)的法律規(guī)定如下：

　　《土地管理法》第三十六條第二款規(guī)定：“禁止占用耕地建窯、建墳或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采礦、取土等?！?/span>

　　《森林法》第十八條第一款規(guī)定：“進(jìn)行勘查、開采礦藏和各項建設(shè)工程，應(yīng)當(dāng)不占或者少占林地；必須占用或者征用林地的，經(jīng)縣級以上人民政府林業(yè)主管部門審核同意后，依照有關(guān)土地管理的法律、行政法規(guī)辦理建設(shè)用地審批手續(xù)，并由用地單位依照國務(wù)院有關(guān)規(guī)定繳納森林植被恢復(fù)費?！?/span>

　　《草原法》第三十八條規(guī)定：“進(jìn)行礦藏開采和工程建設(shè)，應(yīng)當(dāng)不占或者少占草原；確需征用或者使用草原的，必須經(jīng)省級以上人民政府草原行政主管部門審核同意后，依照有關(guān)土地管理的法律、行政法規(guī)辦理建設(shè)用地審批手續(xù)?！?/span>

　　2、在農(nóng)村建設(shè)用地上建造房屋

　　農(nóng)村建設(shè)用地包括村民宅基地，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施及公益事業(yè)用地。

　?。?）、非本村村民或者非本村村辦企業(yè)，需要使用農(nóng)村土地的，應(yīng)當(dāng)先走國家征地手續(xù)，將土地性質(zhì)變?yōu)閲型恋兀⑷〉脟型恋厥褂脵?quán)后，方可在該地塊上建設(shè)，否則該建筑就屬于違法建筑。

　?。ǚ梢罁?jù)：《土地管理法》第四十三條）

　?。?）、本村村民或者本村村辦企業(yè)，在不符合土地利用總體規(guī)劃、未取得鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證的情況下，在農(nóng)村建設(shè)用地上建造的房屋屬于違法建筑。

　?。ǚ梢罁?jù)：《土地管理法》第六十三條）

　　1.3 ? 三、建造違法建筑的行政法律后果

　　當(dāng)事人在無土地規(guī)劃、準(zhǔn)建手續(xù)的情況下，在農(nóng)村土地上建造房屋，違反了相關(guān)法律規(guī)定：

　　（1）縣級以上人民政府土地行政主管部門（國土資源局）可以實施的行政處罰。

　　依據(jù)《土地管理法》第七十三條規(guī)定，對違反土地利用總體規(guī)劃擅自將農(nóng)用地改為建設(shè)用地的，縣級以上人民政府土地行政主管部門（國土資源局）有權(quán)實施以下行政處罰：

　?、傧奁诓鸪诜欠ㄞD(zhuǎn)讓的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施、恢復(fù)土地原狀；

　?、趯Ψ贤恋乩每傮w規(guī)劃的，沒收在非法轉(zhuǎn)讓的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施；

　?、劭梢圆⑻幜P款；

　　（2）鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府可以實施的行政處罰。

　　依據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第六十五條規(guī)定，在鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)未依法取得鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證或者未按照鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的，由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府責(zé)令停止建設(shè)、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。

　　1.4 ? 四、行政機關(guān)進(jìn)行行政處罰的程序

　　按照《行政處罰法》相關(guān)規(guī)定，行政機關(guān)進(jìn)行行政處罰的程序為：

　　（1）、立案。

　?。?）、調(diào)查取證。

　?。?）、作出處罰決定前，告知當(dāng)事人作出行政處罰決定的事實、理由及依據(jù)，并告知當(dāng)事人依法享有的權(quán)利。

　?。?）、當(dāng)事人可以進(jìn)行申辯，行政機關(guān)進(jìn)行復(fù)核。行政機關(guān)不得因當(dāng)事人申辯而加重處罰。

　?。?）、聽證（非必經(jīng)程序）。

　?、俑嬷?dāng)事人聽證的權(quán)利。行政機關(guān)在對違法行為調(diào)查終結(jié)，擬作出停產(chǎn)停業(yè)、吊銷許可證和執(zhí)照、較大數(shù)額罰款的行政處罰的，應(yīng)當(dāng)履行告知當(dāng)事人聽證權(quán)利的義務(wù)。

　?、诼犠C內(nèi)容告知。當(dāng)事人在3日內(nèi)提出聽證要求的，行政機關(guān)應(yīng)當(dāng)在聽證舉行7日前書面通知當(dāng)事人舉行聽證的時間、地點、主持人等事項。

　　（6）、審查和決定。

　?。?）、決定處罰（包括決定行政處罰、不予行政處罰、移送司法機關(guān)）。

　　（8）、送達(dá)。行政機關(guān)應(yīng)當(dāng)在宣布行政處罰決定后當(dāng)場將行政處罰決定書交付被處罰人；被處罰人不在場的，應(yīng)當(dāng)在7日內(nèi)將行政處罰決定書送達(dá)被處罰人。

　?。?）、結(jié)案。

　　1.5 ? 五、違法建筑建房人權(quán)利的救濟途徑

　　（一）違法建筑在被行政主管機關(guān)定性之前，依法應(yīng)受到保護(hù)

　　按照物權(quán)法的基本原理，除了無主財產(chǎn)之外，只要有物存在，就必然存在著物權(quán)。就違法建筑而言，在被行政主管機關(guān)確認(rèn)為違法建筑之前，已經(jīng)被違法建筑的所有權(quán)人實際控制著，因則違法建筑的所有人享有著對該違法建筑的實際的占有、使用、收益的權(quán)利。這種權(quán)利，是基于對建筑材料的合法占有而享有的，故法律應(yīng)當(dāng)予以適當(dāng)?shù)谋Ｗo(hù)。

　　任何部門在未經(jīng)規(guī)劃部門對建筑進(jìn)行合法性認(rèn)定前，私自強制拆除，必然侵害所有權(quán)人的權(quán)利，所有權(quán)人有要求私自強拆行為人給予補償。

　?。ǘ┻`法建筑的拆除一定要按照法律程序規(guī)定，任何違反法律規(guī)定的拆除都是可以抵制的。

　　違法建筑的所有權(quán)人應(yīng)嚴(yán)格核查拆除單位是否按照法律程序?qū)ψ约旱倪`法建筑進(jìn)行拆除；如拆除單位未按照程序進(jìn)行拆除，所有權(quán)人完全可以拒絕違法拆除。同時，拆除單位盡快拆除違法建筑的目的是為了達(dá)到推進(jìn)與自己利益關(guān)系的工程進(jìn)展等目的，違法建筑的所有權(quán)人只要按照法定程序行使自己申請復(fù)議的權(quán)利等等，必然可以使拆除單位的進(jìn)展放緩，這樣就能為違法建筑所有權(quán)人爭取得到談判、補償?shù)臋C會。

　　2 ? 農(nóng)村違法建筑的認(rèn)定和處理政策

　　2.1 ? 第一：認(rèn)定。

　　違法建筑是指未經(jīng)規(guī)劃土地主管部門批準(zhǔn)，未領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證或臨時建設(shè)工程規(guī)劃許可證，擅自建筑的建筑物和構(gòu)筑物。

　　違法建筑包括：（一）占用已規(guī)劃為公共場所、公共設(shè)施用地或公共綠化用地的建筑；（二）不按批準(zhǔn)的設(shè)計圖紙施工的建筑；（三）擅自改建、加建的建筑；（四）農(nóng)村經(jīng)濟組織的非農(nóng)建設(shè)用地或村民自用宅基地非法轉(zhuǎn)讓興建的建筑；特區(qū)內(nèi)城市化的居民委員會或股份合作公司的非農(nóng)業(yè)用地非法轉(zhuǎn)讓興建的建筑；（五）農(nóng)村經(jīng)濟組織的非農(nóng)業(yè)用地或村民自用宅基地違反城市規(guī)劃或超過市政府規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的建筑；（六）擅自改變工業(yè)廠房、住宅和其他建筑物使用功能的建筑；（七）逾期未拆除的臨時建筑；（八）違反法律、法規(guī)有關(guān)規(guī)定的其他建筑。

　　2.2 ? 第二、處理。

　　1、違法占用集體土地或農(nóng)用地進(jìn)行建設(shè)，處理：由縣級以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令退還非法占用的土地，對違反土地利用總體規(guī)劃擅自將農(nóng)用地改為建設(shè)用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施，恢復(fù)土地原狀，對符合土地利用總體規(guī)劃的，沒收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施，可以并處罰款；對非法占用土地單位的直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

　　依據(jù)為：《中華人民共和國土地管理法》第三十六、四十三、六十三、七十六條

　　2、未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的，由縣級以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責(zé)令停止建設(shè)；限期拆除或者予以沒收；罰款。

　　依據(jù)：《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十、四十一、四十四條、六十三、六十四條。

　　3、對歷史和原因形成的違建處理：因為歷史原因和社會原因，居民房屋存在大量未辦理土地使用手續(xù)或規(guī)劃手續(xù)情況，這種情況下不宜按照違章建筑處理，特別是在房屋征收和土地征收中這類矛盾尤為凸出，根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》的精神和原則，應(yīng)當(dāng)組織規(guī)劃、土地、執(zhí)法等部門對于未辦理關(guān)手續(xù)的建筑物進(jìn)行認(rèn)定，認(rèn)定為合法的要給予補償，認(rèn)定違法的不予補償；但是也不能排除一些地方為實現(xiàn)拆遷速度，將一些歷史原因形成的違章建筑強制拆除。

　　依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十四條。

　　3 ? 農(nóng)村違法建筑拆除政策

　　3.1 ? 第一步，立案

　　立案就是執(zhí)法部門對于發(fā)現(xiàn)或接到投訴、舉報等事實或者材料后，認(rèn)為有違法事實發(fā)生或存在并需要追究法律責(zé)任時，決定把它作為行政案件進(jìn)行查處的一種活動。這個程序中要注意哪些行政機關(guān)有權(quán)立案查處違章建筑：

　　一是規(guī)劃局或者規(guī)劃委員會。這是法定部門，城市里的違章建筑由它來管。

　　二是城市管理綜合行政執(zhí)法局。也就是大名鼎鼎的城管，城管有沒有權(quán)利來管違章建筑，主要看它是否得到省級政府的授權(quán)，比如北京，城管部門是得到北京市政府的授權(quán)的，所以那個有名的人濟山莊的違章建筑就是城管要求限期自行拆除的。

　　三是鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府。它的執(zhí)法范圍是鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，簡單講就是在農(nóng)村的違章建筑由它來管。

　　除了上述部門，其他部門都沒有權(quán)利查處違章建筑。實踐中有國土局或者國土所、住房和城鄉(xiāng)局、房管局等來查處違章建筑的，這是錯誤的。

　　3.2 ? 第二步，調(diào)查程序

　　在調(diào)查中，應(yīng)當(dāng)注意以下幾點：

　　第一、調(diào)查人員不得少于2個人。

　　第二、調(diào)查人員要主動出示執(zhí)法證件。有兩個作用：一是調(diào)查人員必須具備執(zhí)法資格；二是防止沒有執(zhí)法資格的人冒充執(zhí)法人員進(jìn)行執(zhí)法活動。在實踐中，很多地方得執(zhí)法人員在調(diào)查時往往是不出示執(zhí)法證件的。面對這種情形，建議被處罰的人可以主動要求他們出示證件，并記錄下他們證件上的相關(guān)信息（比較重要的信息有姓名、編號等），這樣方便日后維權(quán)。

　　第三，在被詢問以及在簽署筆錄時要謹(jǐn)慎。一是不要害怕，絕大部分拆遷戶一見到政府人員詢問或是調(diào)查就嚇個半死，這是十分要不得的，因為在恐懼和害怕中往往會出錯。二是不該說的不要說，實踐中有些執(zhí)法人員會用威逼利誘的手段讓你說一些方便他們調(diào)查的話，比如如果你不老實交代會從嚴(yán)處理等等。三是在筆錄上簽字要小心謹(jǐn)慎。在行政執(zhí)法中，常見的筆錄有《現(xiàn)場檢查筆錄》、《現(xiàn)場勘驗筆錄》《調(diào)查筆錄》，執(zhí)法人員讓你簽字時，你一定要看清筆錄上的內(nèi)容，如果發(fā)現(xiàn)內(nèi)容與你說的或者與事實不符時，一定要求他們修改，執(zhí)法人員嫌麻煩不愿意修改的話，建議你就不要簽字。如果你確認(rèn)筆錄沒有問題你要簽字的話，要注意：一是筆錄如果是幾頁紙的話，你一定要每頁都要簽字；二是在最后簽字的時候一定要頂著筆錄的內(nèi)容簽字不要留太大的空間，以防止他們事后背著你再添加內(nèi)容；三是不要忘了寫上日期。

　　3.3 ? 第三步，決定程序

　　第一、告知，聽取陳述、申辯

　　這個主要是保證被處罰人的知情權(quán)、陳述權(quán)、申辯權(quán)。執(zhí)法人員在作出處罰決定前，一般會書面告知被處罰人行政處罰的事實、理由和依據(jù)。被處罰人有權(quán)陳述、申辯，如果執(zhí)法人員拒絕聽取當(dāng)事人的陳述、申辯，行政處罰決定不能成立。

　　第二，聽證

　　聽證是指行政機關(guān)實施行政處罰過程中，在作出決定前，由非本案調(diào)查人員主持，聽取調(diào)查人員提出當(dāng)事人違法的事實、證據(jù)和行政處罰建議與法律依據(jù)，并聽取當(dāng)事人的陳述、舉證、質(zhì)證和申辯及意見的程序活動?！缎姓幜P法》第四十二條規(guī)定，行政機關(guān)作出責(zé)令停產(chǎn)停業(yè)、吊銷許可證或者執(zhí)照、較大數(shù)額罰款等行政處罰決定之前，應(yīng)當(dāng)告知當(dāng)事人有要求舉行聽證的權(quán)利；當(dāng)事人要求聽證的，行政機關(guān)應(yīng)當(dāng)組織聽證。當(dāng)事人不承擔(dān)行政機關(guān)組織聽證的費用。

　　對于聽證程序，建議被處罰人還是要重視一下不要錯過這個程序。錯過這個程序，雖然可以在這之后的比如行政復(fù)議、行政訴訟程序中得到救濟。但我建議你還是不要錯過聽證。

　　3.4 ? 第四步，處罰決定書的送達(dá)和執(zhí)行

　　執(zhí)法機關(guān)如果決定要進(jìn)行處罰，會作出并向被處罰人送達(dá)《行政處罰決定書》。

　　關(guān)于這個程序，注意以下幾點：

　　一是簽收。很多人認(rèn)為自己不簽收，這個處罰決定書對自己就不發(fā)生法律效力，這是錯誤的，現(xiàn)行法律規(guī)定，如果你拒絕接收處法律文書，執(zhí)法人員可以邀請有關(guān)基層組織或者所在單位的代表到場，說明情況，在送達(dá)回證上記明拒收事由和日期，由送達(dá)人、見證人簽名或者蓋章，把法律文書留在你的住所即視為送達(dá)；也可以把法律文書留在受你的住所，并采用拍照、錄像等方式記錄送達(dá)過程，即視為送達(dá)?？吹?jīng)]有，沒有簽收照樣可以對你發(fā)生法律效力。

　　二是積極應(yīng)對處罰決定書。如果你錯過了聽證程序，也不要緊。對違章建筑的處罰決定書，按照法律規(guī)定，自送達(dá)之日的第二日起，你可以在2個月內(nèi)提起行政復(fù)議，或者三個月內(nèi)提起行政訴訟。我們強烈建議你千萬不能再錯過了，否則事實上政府部門認(rèn)定你的房屋為違章建筑是違法的，但你要錯過行政復(fù)議或者行政訴訟這個程序的話，那么政府處罰你錯了也變成是對的了。

　　三是建議聘請律師維權(quán)。因為這是一個法律程序，非專業(yè)人士駕馭不了。在此，我再次提醒各位拆遷戶兩點：第一，隔行如隔山。法律不是你在網(wǎng)上或者書店中看到的法律條文，也不是某個權(quán)威學(xué)者對法律的解讀，更不是法律課堂上的理論講解。甚至可以這樣說，同樣是律師，如果他不是專業(yè)從事拆遷的律師，對拆遷業(yè)務(wù)來講，這位律師也是外行，就別說在遇到拆遷的時候臨時下功夫苦讀熟讀拆遷相關(guān)法律的拆遷戶了。我們每個月都能接觸到拆遷戶自己照貓畫虎式的進(jìn)行維權(quán)到無法操作時向我們求助的情形，更糟糕的是90%以上這種情形我們也無能為力了，原因就是他把法律程序操作的已經(jīng)不可挽救了，由于時間的原因，我無法一一羅列他們的錯誤之處供大家借鑒。我只想對這樣的人說，不要拿自己的重大利益當(dāng)兒戲當(dāng)自己法律水平的試驗品。第二，最好聘請外省律師。這個不是外地律師水平高的問題，而是拆遷都是當(dāng)?shù)卣鲗?dǎo)的，當(dāng)?shù)芈蓭熗鶗艿礁深A(yù)。如果聘請外省律師就可以很好的避免這個問題。具體聘請外地的哪個律師，我給不了你很好的建議，這個需要你自己去睜大眼睛去選擇。

　　四是只有在處罰決定書發(fā)生法律效力時，才可以依法拆除違章建筑。處罰決定書發(fā)生法律效力有兩種情形：一種就是你不進(jìn)行行政復(fù)議也不進(jìn)行行政訴訟，過了三個月，處罰決定書就發(fā)生法律效力了；另一種是你在兩個月內(nèi)提起行政復(fù)議，接著又提起了行政訴訟經(jīng)過一審二審后就發(fā)生法律效力了。只有在這兩種發(fā)生法律效力的情形下才可以拆除違章建筑，言下之意就是說發(fā)現(xiàn)了沒有經(jīng)過審批或者無證的房屋后，不是說拆就拆的，而是要經(jīng)過嚴(yán)格的法律程序后才可以拆除。

　　從目前的狀況來講，我們認(rèn)為，沒有經(jīng)過審批或者無證的房屋只要在兩年內(nèi)沒有被查處，都不能輕易的認(rèn)定為違章建筑，在拆遷的時候更是如此。

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1.2 ? 二、農(nóng)村違法建筑表現(xiàn)形式及其性質(zhì)

1.3 ? 三、建造違法建筑的行政法律后果

1.4 ? 四、行政機關(guān)進(jìn)行行政處罰的程序

1.5 ? 五、違法建筑建房人權(quán)利的救濟途徑

2 ? 農(nóng)村違法建筑的認(rèn)定和處理政策

2.1 ? 第一：認(rèn)定。

2.2 ? 第二、處理。

3 ? 農(nóng)村違法建筑拆除政策

3.1 ? 第一步，立案

3.2 ? 第二步，調(diào)查程序

3.3 ? 第三步，決定程序

3.4 ? 第四步，處罰決定書的送達(dá)和執(zhí)行

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1.4 ? 四、行政機關(guān)進(jìn)行行政處罰的程序

1.5 ? 五、違法建筑建房人權(quán)利的救濟途徑

2 ? 農(nóng)村違法建筑的認(rèn)定和處理政策

2.1 ? 第一：認(rèn)定。

2.2 ? 第二、處理。

3 ? 農(nóng)村違法建筑拆除政策

3.1 ? 第一步，立案

3.2 ? 第二步，調(diào)查程序

3.3 ? 第三步，決定程序

3.4 ? 第四步，處罰決定書的送達(dá)和執(zhí)行

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