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詞條名：工業(yè)用地評估方法詞條類別：土地百科上一條：工業(yè)土地下一條：土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則

工業(yè)用地評估方法

工業(yè)的大力發(fā)展，帶動了工業(yè)用地的大量需求，并且隨著經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，這種需求是越來越多的。需求的增加理應(yīng)導(dǎo)致工業(yè)用地價(jià)格的上漲，但是，工業(yè)用地的價(jià)格一直處于低水平，交易價(jià)值在很大程度上偏離了市場價(jià)值。工業(yè)用地經(jīng)歷了從行政劃撥到協(xié)議出讓再到招拍掛的出讓方式，在實(shí)踐中不斷探討工業(yè)用地的合理價(jià)格。國家陸續(xù)出臺了一些政策，在一定程度上規(guī)范了工業(yè)用地市場，抑制了價(jià)格被嚴(yán)重低估的現(xiàn)象。

目

錄

　　1 ? 工業(yè)用地評估方法

　　前言

　　工業(yè)用地評估是房、地產(chǎn)評估工作中相對簡單的一種類型，本文基本拋開書本，以評估實(shí)務(wù)為出發(fā)點(diǎn)，總結(jié)了工業(yè)用地評估、審核中遇到的多數(shù)情況，初學(xué)者通過閱讀本教程，會極大的縮短獲取評估經(jīng)驗(yàn)所需時(shí)間，如能配合理論書籍學(xué)習(xí)，會收到更好效果。

　　1.1 ? 一、概論

　　1、土地使用權(quán)分類

　　土地使用權(quán)按類型分為集體所有、國有二大類，其中國有包括出讓、劃撥、租賃、授權(quán)經(jīng)營、作價(jià)出資五種，評估實(shí)踐中常見的是出讓、劃撥二種，其他幾中用地因?yàn)楸容^少見，擬另辟專題，本文著重于出讓、劃撥二種使用權(quán)類型的評估闡述。

　　2、土地使用權(quán)價(jià)值構(gòu)成

　　理解土地使用權(quán)評估的基礎(chǔ)在于了解土地使用權(quán)價(jià)值構(gòu)成，完整土地使用權(quán)價(jià)值分為三大類，拆遷補(bǔ)償款、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、土地出讓金。

　　出讓地價(jià)值構(gòu)成包括上述三部分；劃撥地價(jià)值構(gòu)成包括上述前二部分，初步解釋如下：

　　拆遷補(bǔ)償款是指對于原土地使用方的補(bǔ)償，在農(nóng)村，補(bǔ)償對象包括土地本身（土地屬于生產(chǎn)資料，如同機(jī)器設(shè)備）、地上附著物（青苗-尚未收割的農(nóng)產(chǎn)品、房屋、水井、果樹等）、人員安置三部分，在城市，補(bǔ)償對象主要為舊有房地產(chǎn)。

　　拆遷補(bǔ)償有二種方式進(jìn)行：

　　一是由土地?cái)M取得方與原土地使用方簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議，并將拆遷補(bǔ)償款直接支付給原土地使用方，當(dāng)?shù)貒敛块T不參與此過程，此時(shí)土地?cái)M取得方與當(dāng)?shù)貒辆趾炗喌摹秶型恋爻鲎尯贤分械牡貎r(jià)款為不完全地價(jià)，僅包括出讓金與基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)，此類情況多在偏遠(yuǎn)地區(qū)發(fā)生，土地為零星開發(fā)；

　　二是由當(dāng)?shù)貒敛块T與原土地使用方簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議，擬用地方不參與此過程，拆遷補(bǔ)償款通過當(dāng)?shù)貒敛块T轉(zhuǎn)手交給原土地使用方，此時(shí)《國有土地出讓合同》中的地價(jià)款為完全地價(jià)，包括拆遷補(bǔ)償款、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、土地出讓

　　金三部分，此類情況多在近郊區(qū)，土地為當(dāng)?shù)卣善_發(fā)。

　　基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)是指宗地紅線外通上水、下水、強(qiáng)電、弱電、通路等所需支付的成本費(fèi)用，有二種方式進(jìn)行：

　　一是由當(dāng)?shù)卣M織建設(shè)，各種水、氣主干管網(wǎng)及電纜沿道路兩側(cè)鋪設(shè)，工程無需擬用地方參與，僅需向當(dāng)?shù)貒敛块T繳納價(jià)款，各市均會出臺文件規(guī)定繳納標(biāo)準(zhǔn)。此類情況多在較為成熟的城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)。

　　二是由擬用地方自行組織施工建設(shè)，比如將開閉站或變電站的電纜自行引至用地紅線內(nèi)的變配電站，自行打井取水等，此類情況多在偏遠(yuǎn)地區(qū)，此時(shí)基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)表現(xiàn)為工程成本，往往體現(xiàn)在固定資產(chǎn)-構(gòu)筑物或管道科目中。

　　收取基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)有些借雞生蛋的意思，雖然機(jī)場建設(shè)費(fèi)已經(jīng)取消，但基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)不可能被取消。

　　土地出讓金是指國家做為土地所有者應(yīng)收取的價(jià)款以體現(xiàn)所有者權(quán)益。

　　3、土地使用權(quán)取得的一般方式

　　出讓用地：當(dāng)?shù)貒敛块T將可利用土地通過媒體發(fā)布公告，擬用地方通過招、拍、掛方式（工業(yè)用地基本為掛牌方式）參與競價(jià)，競得后，擬用地方與當(dāng)?shù)貒敛块T簽訂《國有土地出讓合同》，繳納地價(jià)款及契稅，繳納完畢后，取得《國有土地使用證》。

　　劃撥用地：擬用地方向當(dāng)?shù)赜?jì)委（發(fā)改委）提交項(xiàng)目使用土地申請，批復(fù)后，著手進(jìn)行拆遷補(bǔ)償工作，完畢后即取得《國有土地使用證》。

　　1.2 ? 二、評估準(zhǔn)備工作

　　1、取得《國有土地使用證》、《國有土地出讓合同》、拆遷補(bǔ)償協(xié)議、曾做過的估價(jià)報(bào)告、了解入賬成本構(gòu)成

　　《國有土地使用證》是正式的權(quán)屬證明文件，當(dāng)委估宗地剛剛簽訂《國有土地出讓合同》，尚未來得及取得《國有土地使用證》時(shí)，《國有土地出讓合同》也可以做為權(quán)屬證明文件，但效力上不如《國有土地使用證》，按照國內(nèi)常規(guī)，處于此階段期間，土地價(jià)款往往尚未支付完畢，如果資產(chǎn)占有方無能力按照出讓合同要求支付剩余地價(jià)款，那么可能導(dǎo)致二種結(jié)果，一是承擔(dān)額外的滯納金，二是土地被國土局無償收回。所以尚未取得《國有土地出讓合同》的宗地，是具有產(chǎn)權(quán)瑕疵的，應(yīng)予批露，當(dāng)然，如果連《國有土地出讓合同》都未簽訂，則無法確

　　定土地權(quán)屬，談不上瑕疵問題。

　　取得上述資料后，通過將入賬成本與土地出讓合同、拆遷補(bǔ)償協(xié)議中的約定的價(jià)款進(jìn)行比較，核對地價(jià)款是否支付完全。

　　2、確定評估方法

　　首先查詢《全國工業(yè)用地最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》，了解委估宗地最低限價(jià)，其次收集各種評估方法所需相關(guān)資料，確定評估方法，建議首選市場法，次之基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法，再次之成本逼近法。

　　原則上應(yīng)選擇二種方法評估，具體要求詳見《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》。

　　1.3 ? 三、市場比較法評估過程

　　1、評估公式

　　宗地價(jià)格＝比較案例價(jià)格×A×B×C×D

　　式中：A：正常情況指數(shù)／比較案例宗地情況指數(shù)

　　B：待估宗地估價(jià)期日地價(jià)指數(shù)／比較案例宗地交易日期指數(shù)

　　C：待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)／比較案例宗地區(qū)域因素條件指數(shù)

　　D：待估宗地個別因素條件指數(shù)／比較案例宗地個別因素條件指數(shù)

　　2、評估過程

　　1）搜索比較對象

　　通過委估宗地所在市、區(qū)、縣的國土資源局網(wǎng)站查詢土地成交信息，如未果，可以在百度搜索關(guān)鍵字：“地區(qū)名+掛牌”、“地區(qū)名+工業(yè)用地+成交” 等，因?yàn)閭€別地方的土地成交信息在當(dāng)?shù)亻_發(fā)區(qū)網(wǎng)站、政府門戶網(wǎng)站、中國土地市場網(wǎng)顯示。如已查詢的部分比較對象具體位置描述不清楚，可以通過百度地圖、GOOGLE地球等配合查找。

　　比較對象與委估宗地必須用途一致且應(yīng)在同一開發(fā)區(qū)或行政區(qū)。

　　2）進(jìn)行比較

　　交易情況修正：所選比較對象均應(yīng)為正常交易，非正常交易難以量化修正；交易日期修正：工業(yè)用地價(jià)格隨時(shí)間波動很小，實(shí)際上《全國工業(yè)用地最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》實(shí)施后的近三年成交信息均可采用，但優(yōu)先選用一年內(nèi)的成交信息。如無特殊情況，交易日期修正系數(shù)一年內(nèi)不會超過2%。

　　區(qū)域因素修正系數(shù)：

　　個別因素修正系數(shù)：

　　《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》要求修正范圍合計(jì)不超過30%，單項(xiàng)不超過20%，對于具體修正幅度，沒有相關(guān)規(guī)定，評估人員可自行掌握，建議單項(xiàng)修正多數(shù)不超過5%，個別不超過10%。

　　以上結(jié)果為出讓地價(jià)，如為劃撥地，應(yīng)扣除出讓金，出讓金來源如下： ① 少數(shù)地方國土部門發(fā)布基準(zhǔn)地價(jià)文件時(shí)，一并發(fā)布出讓金標(biāo)準(zhǔn)；

　?、诟鶕?jù)出讓地價(jià)的百分比確定，百分比可參照各省文件確定，可百度搜索：“**省城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓實(shí)施辦法細(xì)則”；“**省實(shí)施《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》辦法”；

　?、鄹鶕?jù)《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》相關(guān)條款確定。

　　修正后的評估結(jié)果為土地成交價(jià)，但在辦理《國有土地使用證》初始登記或變更登記時(shí)還應(yīng)繳納契稅，評估實(shí)踐中均未考慮此部分價(jià)值，筆者認(rèn)為在股權(quán)評估中可以考慮，物權(quán)評估中不應(yīng)考慮。

　　1.4 ? 四、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評估過程

　　1、評估公式

　　宗地價(jià)格=基準(zhǔn)地價(jià)×期日修正系數(shù)×因素修正系數(shù)×年期修正系數(shù)+土地

　　開發(fā)水平修正值

　　2、評估過程

　　基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法實(shí)質(zhì)上仍為市場法，只是比較對象只有一個，是地方國土部門發(fā)布的基準(zhǔn)地價(jià)，比較因素基本上與市場法一致。

　　1）基準(zhǔn)地價(jià)的確定

　　基準(zhǔn)地價(jià)文件查找：可以通過所在市、區(qū)、縣的國土資源局網(wǎng)站查詢，或者百度搜索關(guān)鍵字：“城市+基準(zhǔn)地價(jià)”。絕大部分城市的基準(zhǔn)地價(jià)文件均可以從網(wǎng)絡(luò)上查找到。

　　地價(jià)級別的確定：找到基準(zhǔn)地價(jià)文件后需要確定委估宗地所在地價(jià)級別，公開的基準(zhǔn)地價(jià)文件中少部分會配發(fā)地價(jià)級別范圍描述或級別圖，再配合地圖，會較容易確定委估宗地級別，對于大部分未發(fā)布級別范圍描述或級別圖的情況，按以下方式確定：1、查詢中國城市地價(jià)動態(tài)監(jiān)測（http://www.landvalue.com.cn/）；2、委估宗地以前的估價(jià)報(bào)告（個別時(shí)候可以在網(wǎng)絡(luò)搜索到周邊其他單位的估價(jià)報(bào)告）；3、咨詢當(dāng)?shù)貒敛块T；4、參照當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)土地使用稅等級范圍確定；

　　部分地區(qū)的基準(zhǔn)地價(jià)文件頒布時(shí)間早于2007年（該年發(fā)布全國工業(yè)用地最低限價(jià)），此情況下的相應(yīng)基準(zhǔn)地價(jià)可能會低于最低限價(jià)，此時(shí)處理方式如下：

　?、賹⒒鶞?zhǔn)地價(jià)最低級別價(jià)格按最低限價(jià)調(diào)整，其他級別地價(jià)按原比例或原增加額相應(yīng)調(diào)整；

　?、谥苯右宰畹拖迌r(jià)做為委估宗地相應(yīng)基準(zhǔn)地價(jià)。

　?、廴园丛鄳?yīng)級別基準(zhǔn)地價(jià)確定，通過期日修正找回差距。

　　2）期日修正系數(shù)

　　按《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》，期日修正系數(shù)=待估宗地估價(jià)期日地價(jià)指數(shù)/比較案例交易日期指數(shù)，但地價(jià)指數(shù)地方國土部門并未公開，可通過如下方式確定：

　　①查詢中國城市地價(jià)動態(tài)監(jiān)測，以地價(jià)水平、地價(jià)增長率代替，有時(shí)該二項(xiàng)指標(biāo)未能公布至評估基準(zhǔn)日所在年份，未公布年份可按往年年均增幅考慮；

　?、谝越谥苓呁恋爻山粚?shí)例平均價(jià)格除以對應(yīng)級別基準(zhǔn)地價(jià)，此種方式可以使市場法與基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法二種方法評估結(jié)果接近；

　　③以工業(yè)用地最低限價(jià)除以相應(yīng)基準(zhǔn)地價(jià)及年份數(shù)，得出年均增幅，再換算至評估基準(zhǔn)日所在年份。

　?、馨凑漳昃龇?%考慮；3）年期修正系數(shù)；年期修正系數(shù)＝（1-1/（1+r）m）/（1-1；r＝土地還原率，土地是一切行業(yè)的根本，工業(yè)用地一；n＝基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定土地使用年限，工業(yè)用地為50年；；m＝待估宗地剩余使用年限；4）因素修正系數(shù)；此項(xiàng)修正類似于市場法中因素修正，少部分地區(qū)會有網(wǎng)；5）容積率修正系數(shù)；工業(yè)用地一般均不進(jìn)行容積率修正，但個別地方基準(zhǔn)地；6）

　?、馨凑漳昃龇?%考慮。

　　3）年期修正系數(shù)

　　年期修正系數(shù)＝（1-1/（1+r）m）/ （1-1/（1+r）n）

　　r＝土地還原率，土地是一切行業(yè)的根本，工業(yè)用地一級開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)相對很小，取值范圍常見6-7%；

　　n＝基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定土地使用年限，工業(yè)用地為50年；

　　m＝待估宗地剩余使用年限。

　　4）因素修正系數(shù)

　　此項(xiàng)修正類似于市場法中因素修正，少部分地區(qū)會有網(wǎng)絡(luò)公布，如無法查到，可以參照其他城市因素修正表編制，也可以適當(dāng)微調(diào)。

　　5）容積率修正系數(shù)

　　工業(yè)用地一般均不進(jìn)行容積率修正，但個別地方基準(zhǔn)地價(jià)文件中會公布工業(yè)用地容積率修正系數(shù)，此種情況多是因?yàn)楦呖萍紙@區(qū)中部分工業(yè)建筑為多層，如無法查找容積率修正，可不進(jìn)行此項(xiàng)修正。

　　6）開發(fā)修正修正

　　基準(zhǔn)地價(jià)對應(yīng)開發(fā)程度一般會在基準(zhǔn)地價(jià)文件中公布，如未公布，可以通過“中國城市地價(jià)動態(tài)監(jiān)測”查詢，如查詢不到，可以假設(shè)基準(zhǔn)地價(jià)對應(yīng)開發(fā)程度與委估宗地一致，而不進(jìn)行此項(xiàng)修正。如需修正，部分基準(zhǔn)地價(jià)文件中會規(guī)定每通的價(jià)格，如未公布，可以參照每通20-30元/㎡確定。

　　以上結(jié)果為出讓地價(jià)，如為劃撥地，應(yīng)扣除出讓金，扣除方式參見市場法中相關(guān)敘述；契稅問題亦參見上文。

　　1.5 ? 五、成本逼近法評估過程

　　1、評估公式

　　地價(jià)＝土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+利息+利潤+土地增值收益

　?。匠杀緝r(jià)格＋土地增值收益

　　成本逼近法的本意是模擬土地取得并達(dá)到開發(fā)狀態(tài)的過程中需要支付的各項(xiàng)成本，總的來說，一是對原土地使用權(quán)人的補(bǔ)償，二是向土地所有者-國家繳納地價(jià)款以體現(xiàn)所有者權(quán)益，三是各項(xiàng)稅費(fèi)，四是土地通、平成本。

　　2、評估過程

　　1）土地取得費(fèi)用及相關(guān)稅費(fèi)

　　土地取得費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、人員安置費(fèi)、地上附著物（青苗-尚未收割的農(nóng)產(chǎn)品、房屋、水井、果樹等）。

　　土地補(bǔ)償費(fèi)、人員安置費(fèi)的計(jì)算是以土地年產(chǎn)值乘以適當(dāng)倍數(shù)確定，數(shù)據(jù)來源方式如下：

　　① 根據(jù)**省實(shí)施《中華人民共和國土地管理法》辦法中相關(guān)條款確定； ② 根據(jù)各地土地補(bǔ)償費(fèi)、人員安置費(fèi)計(jì)取標(biāo)準(zhǔn)的相關(guān)文件，可百度搜索： “城市名+征地區(qū)片”、“城市名+統(tǒng)一年產(chǎn)值”、“城市名+綜合地價(jià)”等；

　　③ 百度搜索：“城市名+區(qū)名+征地方案公告”，“城市名+道路名+征地方案公告”，“城市名+征地補(bǔ)償、安置方案公告”等，如有征地行為，各地補(bǔ)償方案一般會通過網(wǎng)絡(luò)發(fā)布，該公告如與委估宗地處于同一市級行政區(qū)，可以認(rèn)為補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是一致的。

　　相關(guān)稅費(fèi)包括征地管理費(fèi)、耕地占用稅、耕地開墾費(fèi)、菜地基金、防洪費(fèi)等，數(shù)據(jù)來源方式：百度搜索：“省名+征地管理費(fèi)暫行辦法”、“**省實(shí)施〈中華人民共和國耕地占用稅暫行條例〉辦法”、“省名+耕地開墾費(fèi)管理辦法”、“城市名+新菜地開發(fā)基金征收管理使用辦法”、“城市名+防洪費(fèi)”等。

　　單價(jià)確定后，開始確定數(shù)量，由于土地補(bǔ)償費(fèi)、人員安置費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)是區(qū)別不同用途來規(guī)定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的，比如耕地、園地、林地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是不同的，而委估宗地原始狀態(tài)多數(shù)情況都難以確認(rèn)，所以存在如下假設(shè)：

　　① 假設(shè)委估宗地原始狀態(tài)均為耕地；

　?、?假設(shè)委估宗地原始狀態(tài)為耕地、林地等各占一定比例，比例參見各地政府門戶網(wǎng)站相關(guān)介紹，此時(shí)注意耕地占用稅、耕地開墾費(fèi)不能按全部面積計(jì)取。

　　地上附著物的補(bǔ)償中最大部分為房屋補(bǔ)償，補(bǔ)償方式如下：

　?、?各地會發(fā)布相關(guān)文件，百度搜索：“城市名+征地補(bǔ)償安置辦法” ； ② 各地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)普遍偏低，農(nóng)村民宅只有幾百元/建筑平方米，失地農(nóng)民難以在城市有固定居所，為使得公平合理，如果當(dāng)?shù)匮a(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過低，可以不考慮，按照所在城市近郊區(qū)二手房或城市內(nèi)經(jīng)濟(jì)適用房平均單價(jià)做為房屋補(bǔ)償單價(jià)。具體由評估人員自行查詢，補(bǔ)償房屋面積可以按照如下方式確定：農(nóng)村人均住房面積普通在30-40平方米，人均農(nóng)地?cái)?shù)量可以通過當(dāng)?shù)卣T戶網(wǎng)站或百度搜索，

　　各地普遍不足1畝。除房屋、青苗外其他地上附著物價(jià)值比例極小，酌情處理。

　　2）土地開發(fā)費(fèi)用

　　公式如下：

　　土地開發(fā)費(fèi)用是指土地紅線外的水、電等管網(wǎng)費(fèi)用及紅線內(nèi)場地平整，此筆費(fèi)用意義上近似于基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)，計(jì)算方式如下：

　　① 部分地方的基準(zhǔn)地價(jià)文件中會規(guī)定土地開發(fā)費(fèi)用價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)

　?、?參照各地基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)文件確定，百度搜索：“城市名+基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)”，但是基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)是以建筑面積為基數(shù)繳納，需要根據(jù)容積率換算成土地面積單價(jià)，委估宗地容積率可以按實(shí)際確定，也可以按規(guī)劃確定，最后加上場地平整費(fèi)用。

　?、?可以參照每通20元左右/㎡確定。

　　3）投資利息

　　投資利息＝土地取得費(fèi)及相關(guān)稅費(fèi)×開發(fā)周期×年利率＋土地開發(fā)費(fèi)×開發(fā)周期/2×年利率

　　按照此公式，土地取得費(fèi)用為一次性投入，土地開發(fā)費(fèi)用為均勻投入，實(shí)際上現(xiàn)狀可能是相反的，取得土地時(shí)對原土地方的補(bǔ)償往往是陸續(xù)的，而土地開發(fā)費(fèi)用經(jīng)常是無需企業(yè)參與，只需繳納基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)，但公式是不能修改的。

　　4）開發(fā)利潤

　　按照常理，工業(yè)用地一級開發(fā)利潤率＜經(jīng)營性用地一級開發(fā)利潤＜經(jīng)營性用地二級開發(fā)利潤，部分地區(qū)一級開發(fā)利潤率可通過百度搜索，北京市為8%，各地略有區(qū)別，但工業(yè)用地一級開發(fā)利潤率相對最小是肯定的，取值常見6-10%。

　　5）土地增值收益

　　土地增值收益的確定參見市場法中出讓金的確定過程，劃撥地評估不考慮土地增值收益。

　　6）年期修正系數(shù)

　　年期修正系數(shù)＝1-1/（1+r）m

　　r＝土地還原率，土地是一切行業(yè)的根本，工業(yè)用地一級開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)相對很小取值范圍常見6-7%；

　　m＝待估宗地剩余使用年限。

　　7）因素修正

　　有以下二種觀點(diǎn)：

　?、?理論上應(yīng)該進(jìn)行因素修正，以免同一區(qū)域土地評估值完全一致，無法體現(xiàn) 出個性因素，修正方式參見基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法相關(guān)內(nèi)容；

　?、?農(nóng)村征地實(shí)踐中補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)都是區(qū)片統(tǒng)一的，實(shí)踐中補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)與宗地取得后規(guī)劃或?qū)嶋H利用狀態(tài)基本不存在因果關(guān)系，而成本逼近法是以模擬取得過程所需成本支出為思路，這樣，委估宗地個性因素可以通過其他方法體現(xiàn)。

　　2 ? 工業(yè)地估價(jià)及其技術(shù)要素

　　工業(yè)地價(jià)評估既要考慮自然、社會、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)條件、行政等一般因素，還要考慮區(qū)域因素以及宗地本身的條件和特征等個別因素。工業(yè)用地估價(jià)宜采用市場比較法、成本逼近法和基準(zhǔn)地價(jià)修正法，特殊情況下也可以采用收益還原法。

　　2.1 ? 1、市場比較法

　　市場比較法直觀而有說服力，是最重要、最常用的基本估價(jià)法之一，也是國外通用的經(jīng)典估價(jià)法。根據(jù)替代原理，將待估土地與具有替代性的、市場上在估價(jià)期日近期交易的類似工業(yè)用地進(jìn)行比較，并對類似工業(yè)用地的成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)修正，以此估算待估工業(yè)用地的客觀合理價(jià)格：

　　待估工業(yè)用地價(jià)格＝比較實(shí)例價(jià)格×（待估工業(yè)用地情況指數(shù)／比較實(shí)例宗地情況指數(shù)）×（待估工業(yè)用地估價(jià)期日地價(jià)指數(shù)／比較實(shí)例宗地交易時(shí)點(diǎn)地價(jià)指數(shù)）×（待估工業(yè)用地區(qū)域因素條件指數(shù)／比較實(shí)例宗地區(qū)域因素條件指數(shù)）×（待估工業(yè)用地個別因素條件指數(shù)／比較實(shí)例宗地個別因素條件指數(shù)）×年期修正系數(shù)）

　　這種方法更適用于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，有充足的具有可替代性的土地交易實(shí)例的地區(qū)，而且需要估價(jià)人員具有較高的素質(zhì)，否則難以得到客觀準(zhǔn)確的結(jié)果。

　　2.2 ? 2、成本逼近法

　　成本逼近法是目前計(jì)算工業(yè)用地價(jià)格最常用的估價(jià)方法，適用于新的工業(yè)開發(fā)區(qū)或工業(yè)用地交易資料少的地區(qū)。成本逼近法以取得和開發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為基礎(chǔ)，再加上一定的利息、利潤、稅金和土地增值收益來確定土地價(jià)格?；舅悸肥前褜ν恋氐乃型顿Y包括土地取得費(fèi)用和基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)費(fèi)用兩大部分作為“基本成本”，運(yùn)用經(jīng)濟(jì)學(xué)等量資金應(yīng)獲取等量收益的投資原理，加上“基本成本”這一投資所應(yīng)產(chǎn)生的相應(yīng)利潤和利息，組成土地價(jià)格的基礎(chǔ)部分；同時(shí)根據(jù)國家對土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上得到實(shí)現(xiàn)的需要，加上土地所有權(quán)應(yīng)得收益，從而得到土地價(jià)格：

　　土地價(jià)格＝重置土地取得費(fèi)用＋土地開發(fā)費(fèi)用＋稅費(fèi)＋利息＋利潤＋土地增值收益

　　需要說明的是，土地的價(jià)格不取決于成本而取決于市場供需關(guān)系，成本逼近法以成本累加為途徑，而成本高低并不一定表明效用和價(jià)值高低，因此，其評估結(jié)果只是一種算術(shù)價(jià)格，對土地的效用、價(jià)值及市場需求方面的情況未加考慮。工業(yè)用地全部實(shí)行招拍掛出讓后，應(yīng)減少成本法的使用，盡量采用市場比較法計(jì)算地價(jià)。

　　2.3 ? 3、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法

　　基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是我國特有的土地估價(jià)方法，是對—般市場比較法進(jìn)行變形、量化及系統(tǒng)化后得來的，是在短時(shí)間內(nèi)大進(jìn)行批量宗地評估的有效手段，其精確度與基準(zhǔn)地價(jià)及其修正體系密切相關(guān)，適用于有完善基準(zhǔn)地價(jià)體系的地區(qū)。在求取一宗待估宗地價(jià)格時(shí)，根據(jù)當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價(jià)水平，參照與待估宗地相同土地級別或均質(zhì)區(qū)域內(nèi)工業(yè)用地地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和各種修正因素說明表，根據(jù)兩者在區(qū)域條件、個別條件、土地使用年限、市場行情、容積率、微觀區(qū)位條件等，確定修正系數(shù)，修正基準(zhǔn)地價(jià)從而得出待估對象地價(jià)：

　　待估宗地價(jià)格＝宗地所在區(qū)域的基準(zhǔn)地價(jià)×（1＋某宗地全部影響地價(jià)因素總修正值）

　　2.4 ? 4、收益還原法

　　這種方法只適用于有現(xiàn)實(shí)收益或潛在收益的工業(yè)用地估價(jià)，其精確度取決于土地的純收益及還原利率的準(zhǔn)確程度。收益還原法將土地價(jià)格視為一筆貨幣額，如將其存入銀行，每年可得到一定的利息，這個利息相當(dāng)于土地的純收益，利率相當(dāng)于土地還原利率。地租理論和生產(chǎn)要素分配理論是收益還原法的理論依據(jù)，土地、勞動、資本等生產(chǎn)要素組合產(chǎn)生的收益，應(yīng)由各要素分配，歸屬于土地收益（應(yīng)是地租和利用土地資產(chǎn)帶來的純收益），將土地的收益以一定的比例還原，即為土地的價(jià)格：

　　土地價(jià)格＝土地年純收益／土地還原率

　　有限年期（n年）的待估工業(yè)用地價(jià)格應(yīng)根據(jù)其使用年期進(jìn)行年期修正，公式為：

　　土地價(jià)格＝土地年純收益／土地還原率×[1－1／（1＋土地還原率）n]

　　收益還原法中總費(fèi)用的計(jì)算應(yīng)考慮全面，工業(yè)企業(yè)生產(chǎn)成本復(fù)雜多樣，一般將廠房、機(jī)器設(shè)備維護(hù)、修理費(fèi)和生產(chǎn)工業(yè)產(chǎn)品的費(fèi)用之和作為總費(fèi)用。廠房、機(jī)器設(shè)備維護(hù)、修理費(fèi)一般指基本生產(chǎn)配套設(shè)施的年平均維護(hù)保養(yǎng)和修理（包括零配件）費(fèi)用；生產(chǎn)工業(yè)產(chǎn)品的費(fèi)用一般包括生產(chǎn)工業(yè)產(chǎn)品過程中所必須支付的直接、間接費(fèi)用（原材料費(fèi)、能源費(fèi)、人工費(fèi)、運(yùn)輸費(fèi)、產(chǎn)品銷售費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用等）、企業(yè)利潤以及有關(guān)的稅款、利息等。

　　投資利息、利潤率、土地增值收益率及土地還原利率的確定，應(yīng)把握不同工業(yè)行業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)、資金利潤率水平及土地增值程度的客觀差異。礦井、礦區(qū)用地價(jià)格評估，宗地外開發(fā)程度依政府投資的實(shí)際配套狀況設(shè)定，最低為達(dá)到可開工條件。當(dāng)?shù)V產(chǎn)資源可開采年限低于出讓年限時(shí)，年期修正應(yīng)依據(jù)資源可開采年限確定。高新技術(shù)企業(yè)用地價(jià)格評估，應(yīng)根據(jù)其高技術(shù)、高附加值、污染小、環(huán)境好、土地利用程度較高等特點(diǎn)，進(jìn)行合理修正。這類土地的增值收益比普通工業(yè)用地高。對于倉儲業(yè)用地價(jià)格評估，其土地利用的機(jī)會成本及對相關(guān)企業(yè)收益的影響程度是應(yīng)重點(diǎn)考慮的因素。機(jī)場、碼頭用地由于其具有壟斷性質(zhì)，在收益還原法以外的評估法運(yùn)用中，應(yīng)考慮壟斷地租修正。在工業(yè)類用地價(jià)格評估中，當(dāng)同一區(qū)域宗地?cái)?shù)量較多時(shí)，可選擇一至兩宗標(biāo)準(zhǔn)宗地進(jìn)行評估，其他宗地價(jià)格依個別因素修正確定。

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工業(yè)用地評估方法

1 ? 工業(yè)用地評估方法

1.1 ? 一、概論

1.2 ? 二、評估準(zhǔn)備工作

1.3 ? 三、市場比較法評估過程

1.4 ? 四、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評估過程

1.5 ? 五、成本逼近法評估過程

2 ? 工業(yè)地估價(jià)及其技術(shù)要素

2.1 ? 1、市場比較法

2.2 ? 2、成本逼近法

2.3 ? 3、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法

2.4 ? 4、收益還原法

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1.5 ? 五、 成本逼近法評估過程

2 ? 工業(yè)地估價(jià)及其技術(shù)要素

2.1 ? 1、市場比較法

2.2 ? 2、成本逼近法

2.3 ? 3、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法

2.4 ? 4、收益還原法

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　　2.4 ? 4、收益還原法