1 ? 二手房貸款
所謂二手房貸款，簡單來說是指銀行向借款人發(fā)放的用于購買二手房的貸款。具體地來說，是指 通過房屋中介公司交換住房的購房人，在符合銀行個人住房商業(yè)性貸款條件且房屋中介公司愿意為購房人提供階段性保證擔(dān)保的情況下，購房人以所購住房作抵押向銀行申請置換的個人住房貸款。
2 ? 二手房貸款流程
簽訂房產(chǎn)買賣合同→提交貸款申請→銀行調(diào)查審批→簽訂貸款合同→辦理房產(chǎn)過戶→落實貸款擔(dān)?！y行發(fā)放貸款→借款申請人按月還款。主要內(nèi)容如下：
2.1 ? 實地看房
信貸員、居間機構(gòu)、評估員、買賣雙方。地點：申請按揭貸款的房屋現(xiàn)場。對房屋現(xiàn)場勘察：所售房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰;是否設(shè)定其他抵押權(quán)利;是否對外出租;如果是公有房改住房、安居工程、經(jīng)濟適用房等非商品房是否符合上市交易條件;是否被列入拆遷公告或城市改造規(guī)劃范圍;申請的貸款成數(shù)和期限是否符合規(guī)定;賣方提供的資料是否真實、完整、合法、有效;記錄客戶的聯(lián)系電話;收取房產(chǎn)證復(fù)印件。工行規(guī)定：93年以后建成的房地產(chǎn)允許申請二手房按揭;所購房屋的房齡一般不超過15年，其中10年至15年的，貸款成數(shù)必須相應(yīng)降低，抵押率最高為七成;最長期限為30年;住房類為房齡與貸款期限之和最長不超過30年，商用房類貸款期限最長不超過10年;建筑面積在60平方米以下的需提供第二居所證明。對買方的還款能力進行綜合評價，告知客戶需要準(zhǔn)備的資料(買賣夫妻雙方的身份證、戶口本、結(jié)婚證及賣方的房產(chǎn)證、土地證、契稅證明。)將兩張空白收入證明交客戶蓋章，簽訂“房產(chǎn)交易確認書”。
2.2 ? 產(chǎn)權(quán)驗證
產(chǎn)權(quán)人及共有權(quán)人(賣方)、居間機構(gòu)。地點：房管局。產(chǎn)權(quán)人及共有權(quán)人(賣方)帶著身份證原件及房產(chǎn)證原件，到房管局交驗身份證原件及房本原件，進行驗證。然后，領(lǐng)取一份房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移審驗查檔證明，并保留發(fā)票;再出示“查檔收費發(fā)票”驗證查檔，并等待查詢結(jié)果;領(lǐng)取加蓋“xxx房產(chǎn)檔案管館”公章的房產(chǎn)證和一份該處房屋最初的“商品房買賣合同”。
2.3 ? 簽署合同
信貸員、居間機構(gòu)、買賣雙方。地點：貸款銀行。認真核對校驗客戶的資料原件，鑒別所有簽字人員的真實性，監(jiān)督客戶簽字，收取房產(chǎn)證原件及訂金(具體數(shù)額由買賣雙方確定)，復(fù)印資料，提醒雙方在該行辦理帳戶。
填寫合同
整理資料根據(jù)客戶提供的相關(guān)資料，填寫合同。
借款人的收入證明不足夠時，需提供共同借款人并開具收入證明。收入證明上的單位名稱與申請表單位名稱必須一致?！吧暾垖徟怼钡默F(xiàn)住址一欄必須填寫本市地址;如有共同借款人時，申請審批表需2人簽字，且需簽相應(yīng)的一個聲明。在填個人購房合同抵押物清單時，原值是買賣雙方的成交價，折扣率=抵押值(即貸款額)÷原值或評估值(取低值)。房屋產(chǎn)權(quán)證編號、利率不要填寫。借款合同的補充條款：如果借款人提供的有關(guān)聲明和資料虛假，則視作違約行為，貸款人有權(quán)采取宣布合同提前到期，收回部分或全部貨款本息以及追究其違約責(zé)任等措施。如遇貸款利率調(diào)整，逾期貸款罰息利率按調(diào)整后實際執(zhí)行的貸款利率上浮 30%執(zhí)行。公司蓋章：在房屋成交確認書、協(xié)議書上蓋公司章及法人章，?個人二手房貸款首付證明?需蓋公司章及見證人簽字。放款后需在?二手房按揭轉(zhuǎn)款確認書?蓋公章。資料填完送預(yù)審。
繳費義務(wù)
收取費用預(yù)審?fù)ㄟ^后，通知客戶交費。
產(chǎn)權(quán)過戶居間機構(gòu)、買賣雙方。地點：房管局。提供資料：買賣雙方身份證、房產(chǎn)證、契稅證明、房管局出具的商品房買賣合同，面積超過200平方米以上的，需提供交易評估報告，復(fù)印資料。①、領(lǐng)3份房地產(chǎn)買賣契約，填寫不簽名，契約上面空白處需蓋居間機構(gòu)的公司章(或簽名)。②、領(lǐng)取申報表填寫出一個市場成交價 (交房產(chǎn)證原件及身份原件)。③、交印花稅，買賣雙方的身份證原件及復(fù)印件，房產(chǎn)證原件及復(fù)印件，出具一票據(jù)交費，遞回單(印花稅按成價1‰交)。④、辦理：買賣雙方的身份證原件及復(fù)印件，房產(chǎn)證原件及房產(chǎn)證配圖紙2張，當(dāng)面驗證及簽字按手印，出一個受理憑證即領(lǐng)證通知單，房產(chǎn)證原件收回。⑤、憑證，領(lǐng)契費、交易費、登證費收據(jù)，去交費。⑥、5個工作日后，憑領(lǐng)證通知單、身份證原件及契稅發(fā)票領(lǐng)取新房產(chǎn)證。
收費蓋章
①、拿到新房產(chǎn)證，傳真評估公司出正式報告，備抵押用。②、打印好的委托書連同借款合同、抵押合同(填好)送銀行蓋章。
資料歸檔
資料歸檔原則上是：在房管局過戶的，7天左右可以歸檔，都沒有確切的時間;歸檔時需產(chǎn)權(quán)人帶著原件身份證在房管局1樓13號窗口歸檔;歸檔后，方可辦理抵押。
2.4 ? 抵押手續(xù)
辦理抵押①、抵押合同第十六條其他事項應(yīng)填上：貸款用于購買二手房，房屋坐落于...(具體位置)。②、借款合同第一條4小項：本合同項下的貸款權(quán)僅限用于：購買...(具體位置)的房產(chǎn)。③、房管局出的檔案袋上面應(yīng)寫：二手房抵押。④、抵押7天后領(lǐng)他項權(quán)證。
2.5 ? 銀行放款
銀行放款后，需向銀行提供借款人的契稅證明、房地產(chǎn)買賣契約的復(fù)印件，蓋公章。
3 ? 二手房按揭貸款條件
1、具有城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留身份;
2、具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信用良好，有償還貸款本息的能力;
3、具有購買住房的合同或協(xié)議;
4、能夠支付不低于購房全部價款后防務(wù)評估價50%的首期付款;
5、同意以所購房屋作為抵押物，或提供貸款行認可的資產(chǎn)作為抵押物或質(zhì)物，或有具備擔(dān)保資格和足夠代償能力的單位或個人作為償還貸款本息并承擔(dān)連帶責(zé)任的保證人;
6、貸款行規(guī)定的其他條件。
4 ? 2017年二手房貸款利率
4.1 ? 貸款利率
二手房貸款的參與者包括提供信貸資金的商業(yè)銀行、最終購置房產(chǎn)的購房人和房產(chǎn)的業(yè)主，大家在進行二手房貸款時都比較關(guān)心二手房貸款利率，那么2017年二手房貸款利率是多少呢？
2017年二手房貸款利率是多少
2017年的利率在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上普遍下浮10%以上，最高上浮30%。而二手房，如果是首套房，下浮利率也普遍在10%或上浮。
4.2 ? 二手房貸款還款方式
等額本息
這是最為普遍，也是大部分銀行長期推薦的方式。把按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然后平均分攤到還款期限的每個月中。作為還款人，每個月還給銀行固定金額，但每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。
舉例來說，假設(shè)需要向銀行貸款20萬元，還款年限為15年，按照大部分銀行的利率，選擇等額本息貸款，每個月大約還1707元。初始的兩三年，1707元中大約80%以上是歸還銀行的利息部分。
采用這種還款方式，每月還相同的數(shù)額，作為貸款人，操作相對簡單。每月承擔(dān)相同的款項也方便安排收支。尤其是收入處于穩(wěn)定狀態(tài)的家庭，買房自住，經(jīng)濟 條件不允許前期投入過大，可以選擇這種方式。公務(wù)員、教師等職業(yè)屬于收入和工作機會相對穩(wěn)定的群體，很適合這種還款方式。
但是，它也有缺陷，由于利息不會隨本金數(shù)額歸還而減少，銀行資金占用時間長，還款總利息較以下要介紹的等額本金還款法高。
等額本金
所謂等額本金還款，又稱利隨本清、等本不等息還款法。貸款人將本金分攤到每個月內(nèi)，同時付清上一交易日至本次還款日之間的利息。這種還款方式相對等額本息而言，總的利息支出較低，但是前期支付的本金和利息較多，還款負擔(dān)逐月遞減。
舉例來說，同樣是從銀行貸款20萬元，還款年限15年，選擇等額本金還款，每月需要償還銀行本金1111元左右，首月利息為918元，總計首月償還銀行2200元，隨后，每個月的還款本金不變，利息逐漸隨本金歸還減少。
使用等額本金還款，開始時每月負擔(dān)比等額本息要重。尤其是在貸款總額比較大的情況下，相差可能達千元。但是，隨著時間推移，還款負擔(dān)逐漸減輕。這種方式很適合收入較高，但是已經(jīng)預(yù)計到將來收入會減少的人群。實際上，很多中年以上的人群，經(jīng)過一斷時間事業(yè)打拼，有一定的經(jīng)濟基礎(chǔ)，考慮到年紀漸長，收入可能隨著退休等其他因素減少，就可以選擇這種方式進行還款。
一次還本
此前，銀行對這種還款方式的規(guī)定是，貸款期限在一年(含一年)以下的，實行到期一次還本付息，利隨本清。但是，隨著還款方式變革，一年的期限有望最高延長至5年。該方式銀行審批嚴格，一般只對小額短期貸款開放。
這種還款方式，操作很簡單，但是，適應(yīng)的人群面比較窄，必須注意的是，此方式容易使貸款人缺少還款強迫外力，造成信用損害。采用這種貸款，貸款人最好有較好的自我安排能力。
按期付息
貸款人通過和銀行協(xié)商，可以決定為貸款本金和利息歸還制訂不同還款時間單位。即自主決定按月、季度或年等時間間隔還款。實際上，就是貸款人按照不同財務(wù)狀況，把每個月要還的錢湊成幾個月一起還。招商銀行推出的“季度還”業(yè)務(wù)就屬于這個范圍。
從某種程度來說，它是等額本息還款的變體。例如，15年期，20萬元貸款，采用等額本息還款，每月還款額為1707元。如果貸款人選擇比較靈活的方式，就可以選擇每兩個月還3414元。
這個方式適用于收入不穩(wěn)定人群，很多收入與工作量直接掛鉤的年輕人有這個傾向。每個月不同的工作狀態(tài)決定了當(dāng)月的收入情況，把一個月的壓力分攤進幾個月，可以減少這部分群體還款出現(xiàn)滯納的情況。
本金歸還
貸款人經(jīng)過與銀行協(xié)商，每次本金還款不少于1萬元，兩次還款間隔不超過12個月，利息可以按月或按季度歸還。
這是等額本金還款的變體。舉例來說，20萬元貸款，15年期，采用等額本金還款，首個月本金為1111元左右，利息為918元。貸款人可以把利息和本 金分開還，利息仍然按月和季度還款，數(shù)目遞減。按照規(guī)定，貸款人最少一次要還10個月的本金，為11110元，超過1萬元的限制。下一次還本金不能超過一 年時限。
此種還款方式銀行專為非月收入人群制定，尤其考慮到年終有大額獎金的人群。在家辦公一族中，很多沒有每月固定收入，但是，每完成一個作品都有比較大筆的收入。例如，網(wǎng)絡(luò)作家、藝術(shù)家、設(shè)計師和軟件設(shè)計員等新興職業(yè)。
等額遞增
這兩種還款方式，沒有本質(zhì)上的差異。作為幾大銀行的主推方式，它是等額本息還款方式的另一種變體。它把還款年限進行了細化分割，每個分割單位中，還款方式等同于等額本息。區(qū)別在于，每個時間分割單位的還款數(shù)額可能是等額增加或者等額遞減。
以貸款10萬，期限10年為例，如果按照最普通的等額本息還款方式，貸款人如果不提前還貸，那么這10年期間每個月還款金額就是1085.76元。如 果選擇等額遞增還款，假設(shè)把10年時間分成等分的5個階段，那么第一個兩年內(nèi)可能每個月只要還700多元，第二個兩年每月還款額增加到900多元，第三個 兩年每月還款額增加到1100多元，依此類推。等額遞減恰恰相反，第一個兩年需要還1300多元每月，隨后，每兩年遞減200元，直到最后一個兩年減至每 個月700多元。
等額遞增方式適合還款能力較弱，但是，已經(jīng)預(yù)期到未來會逐步增加的人群。很多年輕人需要買房，并且工作業(yè)績不錯，雖然收入負擔(dān)房貸較困難，但是考慮到未來升遷后的收入大幅增加，可以采用等額遞增還款。相反，如果預(yù)計到收入將減少，或者經(jīng)濟很寬裕，可以選擇等額遞減。
5 ? 二手房貸款首付
5.1 ? 二手房首付
二手房貸款首付多少？二手房貸款首付比例是怎樣的呢？
1、這個主要和你購買房屋的年限有關(guān)系。要是年代比較新的,貸的比較多一點,要是年代久遠的,評估會很低的,貸款也不會多。
2、貸款多少和您的評估報告有關(guān),如果您的經(jīng)濟能力有限,想多貸點,可以讓他們做房屋評估的時候把市值做的高一點,這樣就可以多貸點。
3、另外還有得看賣房要求首付多少,這些因素都和您的貸款額有關(guān)系,如果房主要的首付多,那貸款金額也隨著變化。
4、基本算下來,首付能做到房屋總價的30%左右,而且30%以上辦理手續(xù)貸款比較好辦。
5.2 ? 貸款額度
很多人想問，既然二手房可以貸款，那究竟可以貸多少呢?原則上講，二手房貸款的最高額不能超過抵押房屋評估價格即其確認價格和成交價格兩者中較低者的70%。
對于竣工3年以內(nèi)并且房屋價值穩(wěn)定或者升值的商品房，借款人如果受過高等教育，職業(yè)收入前景優(yōu)良，貸款的最高金額不能超過抵押房屋評估價格即確認價格和成交價格兩者中較低者的80%。
此外，如果是非當(dāng)?shù)貞艏虍?dāng)?shù)責(zé)o固定居所的購房者，貸款額度會相對有所減低。
5.3 ? 貸款年限
與新房無房齡限制不同的是，銀行對于二手房房齡有著較為嚴格的限制。換言之，二手房房齡與貸款額度是直接掛鉤的，房齡越老，貸款額度越低。一般房齡較老的二手房，在銀行申請貸款的難度也相對較大。
一般來說，不同的銀行其具體規(guī)定有所不同，但無外乎以下幾種：
1、 二手房房齡和貸款年限之和不能超過30年，有的銀行規(guī)定不能超過40年，也有規(guī)定不超過50年;
2、 貸款到期日不能超過土地使用的到期年限;
3、 貸款期限與借款人年齡之和不得超過65歲;
二手房貸款年限受到借款人年齡、二手房房齡、土地使用年限等因素影響。借款人年齡越小，那么可以申請的貸款期限也就越長;對于二手房房齡，銀行會根據(jù)房屋剩余所有權(quán)時間綜合計算貸款年限，銀行普遍規(guī)定二手房房齡不能超過20年或25年，有銀行規(guī)定不能超過15年，更嚴格的要求不能超過10年，因此房齡過大，可能就貸不到最長年限了;
此外土地使用年限也是影響貸款年限的重要因素，房屋土地使用年限是從開發(fā)商拿地時就開始算起，土地使用年限正常應(yīng)該為70年，但是一般二手房肯定達不到這個年限，土地使用年限過短也會影響房貸年限。
6 ? 2017年二手房貸款最新政策
借款人要求
二手房貸款根據(jù)借款人的人品、職業(yè)、教育程度、還款能力、所購住房(包括抵押住房)變現(xiàn)能力等情況確定。具體有一下幾點：
(1)男性的實際年齡加貸款年限小于65歲，女性實際年齡加貸款年限小于60歲，具有中國國籍，戶口不限，且無犯罪或不良貸款記錄，有穩(wěn)定收入;
(2)年滿18周歲的具有完全民事行為能力、城鎮(zhèn)居民常住戶口或合法有效的身份證明;
(3)有二手房屋買賣合同，交齊首期購房款; (4)有穩(wěn)定的職業(yè)與合法收入，信用良好，有按期還款付息能力;
(5)提出貸款申請時，購房者有不低于購房價款20%的自有資金;
(6)借款人同意以所購房屋及其權(quán)益作為抵押物，或借款人不能足額提供抵押(質(zhì)押)時，有貸款人認可并符合規(guī)定條件，具有足夠代償能力的單位或個人作為償還貸款本息并承擔(dān)連帶責(zé)任的保證人;
(7)所購二手房的產(chǎn)權(quán)明晰，符合上海市支付規(guī)定的可進入房地產(chǎn)市場流通的條件;
(8)所購房屋不在拆遷公告范圍內(nèi);
(9)所購住房價格基本符合貸款人或其指定的房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估價格;
(10)貸款銀行要求的其他條件;
貸款期限
一般在二十年以內(nèi)，且貸款到期日原則上不能超過借款人的65歲的年齡。貸款利率執(zhí)行人民銀行的規(guī)定。如遇法定利率調(diào)整，期限為1年以內(nèi)的，執(zhí)行合同利率，不分段計息;期限為1年以上的，則于次年初執(zhí)行新的利率。
具體的二手房貸款首付比例多少，可參考以下三種情況：
1、如果上家已經(jīng)償清房貸或不需要購房者分擔(dān)貸款，而且購房者資質(zhì)很好，能獲得8成二手房貸款的情況下，就只需支付2成的二手房貸款首付。
2、如果上家尚未償清貸款，而且要求購房者配合還貸的話，安全的做法是走資金監(jiān)管程序，然后首付3成的二手房貸款。
3、如果購房者資金充裕，能一次性支付房款，則不需要繳納二手房貸款首付。
最新二手房過戶費詳解
1、契稅(買方支付)
根據(jù)國家規(guī)定，房屋買賣要向國家繳納契稅，無論是商品房還是存量房的買賣都要繳納的。住宅類房屋標(biāo)準(zhǔn)按房款總價的1%-3%交納契稅，具體的比例需根據(jù)國家相關(guān)政策，購房者的購房時間、購房單價、購房面積、是否第1次購房等因素來確定;非住宅類房屋按計稅參考價的3%交納。
自2010年10月1日起執(zhí)行的契稅優(yōu)惠政策的通知規(guī)定，對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭(成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同)唯一住房的，減半征收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。
一般情況下，一次購房90平米以下按1%稅率征收，90-144平米1.5%，144平米以上3%;二次購房都是3%，不分面積。
2、營業(yè)稅(買方支付)
此項營業(yè)稅由城市維護建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加和銷售營業(yè)稅組成，征收稅率為5.6%。
個人購買超過2年(含2年)的普通住宅對外銷售的，免征營業(yè)稅。
3、個稅(買方支付)
核定征收方式：應(yīng)納個人所得稅=計稅價格×1%(或1.5%、3%)，我市個人住房轉(zhuǎn)讓個人所得稅核定征收率標(biāo)準(zhǔn)為：普通住房1%，非普通住房或非住宅類房產(chǎn)為1.5%，拍賣房產(chǎn)為3%。
對于個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭唯一住宅，免征個人所得稅。
4、印花稅(買賣雙方各0.05%)
印花稅是針對合同或者具有合同性質(zhì)的憑證，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，營業(yè)賬簿，權(quán)利、許可證照和經(jīng)財政部確定征稅的其他憑證所收的一類稅費。
對于購房者而言，印花稅的稅率是0.05%，即購房者應(yīng)納稅額為計稅價格×0.05%的數(shù)值，印花稅采取由納稅人自行繳納完稅的方式。
對個人銷售或購買住房暫免征印花稅。
二級轉(zhuǎn)移登記只收取買方0.05%的印花稅。
5、土地增值稅：
個人轉(zhuǎn)讓非住宅類房產(chǎn)的”核定征收方式“由登記中心代征，其他均由納稅人自行到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)繳納或辦理核實手續(xù)后由登記中心代征。
對個人銷售住房暫免征收土地增值稅
核定征收方式：應(yīng)納土地增值稅額=計稅價格×核定征收率。我市土地增值稅核定征收標(biāo)準(zhǔn)：商鋪、寫字樓、酒店為10%，其他非住宅類房產(chǎn)為5%。
6、登記費
其收費標(biāo)準(zhǔn)分為住房與非住房。個人住房登記收費標(biāo)準(zhǔn)為每件80元;非住房房屋登記收費標(biāo)準(zhǔn)為每件550元。房屋登記收費標(biāo)準(zhǔn)中包含《房屋所有權(quán)證》工本費和《土地使用權(quán)證》工本費。
7、房地產(chǎn)交易手續(xù)費
新建商品房的房產(chǎn)交易手續(xù)費按照3元/平方米收取，由轉(zhuǎn)讓方承擔(dān)。
經(jīng)濟適用房的房地產(chǎn)交易手續(xù)費減半收取，由買方承擔(dān)。
其他情況的房地產(chǎn)交易手續(xù)費按照6元/平方米收取，由交易雙方各承擔(dān)50%。
