1 ? 科研用地
依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的有關(guān)規(guī)定，國家實行土地用途管制制度。科研用地屬于政府公用地，做住宅類的別墅不符合法律規(guī)范。
2 ? 教育科研用地
科研教育用地評估可參照公共設(shè)施用地，代碼是C，具體是C6--C61：教育科研設(shè)計用地。
教育用地是指大專院校、中等專業(yè)學(xué)校、職業(yè)學(xué)校、干校、黨校，中小學(xué)校、幼兒園、托兒所、業(yè)余進修院（校）、工讀學(xué)校等用地。
針對近來媒體高度關(guān)注的某些高校采取所謂的“土地置換”方式“賣地還債”的問題，近日，國土資源部有關(guān)負責人在接受記者采訪時明確指出，高校用地為教育用地，屬國有劃撥土地，按照現(xiàn)行法律規(guī)定，劃撥土地轉(zhuǎn)讓或改變用途必須經(jīng)依法標準，土地出讓收入實行收支兩條線管理，高校不得擅自轉(zhuǎn)讓國有劃撥土地，用所獲收益抵償債務(wù)。 這位負責人指出，近年來，隨著高校擴招和高校資源的整合，高校的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)不斷加強，用地規(guī)模也不斷擴大。同時，部分高校在這一過程中產(chǎn)生了不少債務(wù)。
3 ? 科研用地使用年限
土地出讓使用年限分別有如下幾種：
一、住宅用地。全國統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為70年。
二、工業(yè)用地。土地使用年限為50年。
三、教、科、文、衛(wèi)等帶有福利性質(zhì)的用地，土地使用年限為50年。
四、商、娛、旅等盈利性項目用地，土地使用年限為40年。
五、其他綜合類性質(zhì)用地，土地使用年限為50年。
土地性質(zhì)的分類及使用年限一般分五類：商業(yè)用地、綜合用地、住宅用地、工業(yè)用地和其他用地。根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，各類用地出讓的最高年限為：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合或其他用地50年。?
商業(yè)用地是指規(guī)劃部門根據(jù)城市規(guī)劃所規(guī)定該宗地塊的用地性質(zhì)是用于建設(shè)商業(yè)用房屋，出讓后用地的使用年限為40年。
綜合用地的概念是指不同用途的土地（如商業(yè)、工業(yè)、住宅等)所構(gòu)成的土地。
4 ? 科研用地政策
關(guān)于工業(yè)科研用地供應(yīng)管理有關(guān)規(guī)定的實施細則
?
寧國土規(guī)〔2014〕 ?3號
?
關(guān)于工業(yè)科研用地供應(yīng)管理
有關(guān)規(guī)定的實施細則
?
各分局，機關(guān)各處室局，各直屬事業(yè)單位：
為貫徹落實《市政府關(guān)于進一步加強工業(yè)科研用地供應(yīng)管理工作的通知》（寧政發(fā)〔2014〕150號，以下簡稱“150號文”）、《市政府印發(fā)關(guān)于進一步規(guī)范工業(yè)及科技研發(fā)用地管理意見的通知》（寧政規(guī)字〔2013〕1號，以下簡稱“1號文”）等有關(guān)文件規(guī)定，進一步明確工業(yè)、科技研發(fā)用地供應(yīng)管理中的具體操作實施辦法，現(xiàn)將有關(guān)事項規(guī)定如下。
4.1 ? 一、土地供應(yīng)操作規(guī)定
（一）禁止區(qū)域內(nèi)辦理工業(yè)用地供應(yīng)規(guī)定
150號文規(guī)定不得供應(yīng)工業(yè)用地的區(qū)域內(nèi)，涉及工業(yè)用地（倉儲、物流用地除外）出讓、轉(zhuǎn)讓按以下規(guī)則辦理：
1、新增工業(yè)用地出讓，包括公開出讓、“以大帶小”協(xié)議出讓及土地置換協(xié)議出讓不予辦理；
2、存量工業(yè)用地提高容積率不予辦理；
3、企業(yè)改制、房產(chǎn)交易涉及原劃撥土地補辦出讓以及自有劃撥土地申請協(xié)議出讓的，可以按規(guī)定辦理；
4、已出讓存量工業(yè)用地申請轉(zhuǎn)讓的，可以按規(guī)定辦理。
（二）供地項目投資建設(shè)協(xié)議有關(guān)要求
各區(qū)、開發(fā)園區(qū)、紫金科技創(chuàng)業(yè)人才特別社區(qū)（以下簡稱紫金特區(qū)）在工業(yè)、科技研發(fā)用地公開出讓預(yù)申請時須提供“投資建設(shè)協(xié)議”文本，并作為土地掛牌文件組成部分。“投資建設(shè)協(xié)議”中應(yīng)明確包括產(chǎn)業(yè)類型、總投資額、地均稅收、企業(yè)用工等要求，以及收取履約保證金有關(guān)事項和違約責任，且不得設(shè)置妨礙公平競爭的條件。履約保證金數(shù)額可由開發(fā)園區(qū)根據(jù)項目投資額度與實際情況自行確定，原則上不超過土地掛牌出讓起始價總額的10%。
（三）科技研發(fā)用地變更受讓方及分割轉(zhuǎn)讓條件
科技研發(fā)用地掛牌出讓成交后，受讓人成立項目公司并申請辦理變更受讓人的，其設(shè)立子公司的經(jīng)營范圍、資質(zhì)等必須符合掛牌出讓公告中的出讓條件或經(jīng)所在園區(qū)管理單位審核符合園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展要求，否則不予辦理?？萍佳邪l(fā)用地土地出讓合同約定所建房屋允許分割轉(zhuǎn)讓的，除受讓人為開發(fā)園區(qū)、紫金特區(qū)下設(shè)國有投資平臺的以外，必須在項目竣工后，按照存量房產(chǎn)進行轉(zhuǎn)讓，不得按照商品房進行預(yù)售、銷售。
4.2 ? 二、土地出讓后改變用地條件辦理規(guī)則
（一）生產(chǎn)研發(fā)用地變更為科技研發(fā)用地
根據(jù)1號文規(guī)定，將生產(chǎn)研發(fā)用地（Mx）直接變更為科教用地（科技研發(fā)）的，在換發(fā)土地證時，應(yīng)根據(jù)土地出讓合同約定將所建房屋能否分割轉(zhuǎn)讓銷售在土地證上記載標注。對土地出讓合同未明確約定允許所建房屋分割轉(zhuǎn)讓銷售的，應(yīng)視為不得分割轉(zhuǎn)讓銷售，在辦理土地變更登記前，需簽訂補充協(xié)議進行明確約定，并在新頒發(fā)的土地證上記載標注。
（二）工業(yè)用地變更為科技研發(fā)用地
企業(yè)利用自有存量工業(yè)、倉儲、物流等用地建設(shè)科技研發(fā)項目，符合以下全部條件的，可以通過補交土地出讓金的方式將土地用途調(diào)整為科技研發(fā)用地：
1、已取得土地使用證，土地位于繞城公路以外的科技創(chuàng)業(yè)特別社區(qū)、市以上批準設(shè)立的各類產(chǎn)業(yè)園區(qū)或科創(chuàng)載體內(nèi)（名單附后）。除此之外的特殊項目，需報經(jīng)市政府批準同意。
2、項目單位具備科技研發(fā)能力，并取得科技主管部門書面意見。其中江南六區(qū)由市科委出具書面審核意見，高新區(qū)、化工園區(qū)由園區(qū)科技部門出具書面審核意見，其他區(qū)域由所在區(qū)科技部門出具書面審核意見。
3、符合產(chǎn)業(yè)政策要求，取得投資主管部門項目批準文件。項目批準文件中應(yīng)明確建設(shè)科技研發(fā)項目，并在規(guī)定的文件有效期內(nèi)。
4、符合城市規(guī)劃要求，取得規(guī)劃主管部門出具的規(guī)劃批準文件。規(guī)劃批準文件類型包括規(guī)劃設(shè)計要點、規(guī)劃方案審定意見以及建設(shè)工程規(guī)劃許可證，三類規(guī)劃批準文件中均應(yīng)明確規(guī)劃用途、建筑規(guī)模等主要指標，上述任意一種在有效期內(nèi)的批準文件均可作為辦理依據(jù)。
5、符合開發(fā)園區(qū)、紫金特區(qū)入園要求，取得開發(fā)園區(qū)、紫金特區(qū)管理單位書面同意意見。開發(fā)園區(qū)、紫金特區(qū)管理單位書面意見中，除需明確同意辦理用途變更手續(xù)外，還應(yīng)明確是否允許分割銷售、分割銷售比例和條件，并承諾負責對項目進行審查監(jiān)管等內(nèi)容。開發(fā)園區(qū)、紫金特區(qū)以外的特殊項目，由所在區(qū)政府負責出具相關(guān)意見，并承擔審查監(jiān)管責任。
（三）工業(yè)、科技研發(fā)用地提高容積率
1、工業(yè)用地出讓后，經(jīng)規(guī)劃批準提高容積率，且增加建筑面積為生產(chǎn)廠房的，不需補交土地出讓金，但應(yīng)簽訂土地出讓合同補充協(xié)議，變更土地使用條件。
2、科技研發(fā)用地出讓后，經(jīng)規(guī)劃批準提高容積率的，應(yīng)按規(guī)定補交土地出讓金，并簽訂土地出讓合同補充協(xié)議，變更土地使用條件。
（四）科技研發(fā)用地調(diào)整可銷售比例
科技研發(fā)用地出讓后，受讓人申請將原自用型科研用地調(diào)整為可分割轉(zhuǎn)讓、銷售的，符合以下全部條件，可以通過補交土地出讓金的方式辦理：
1、已取得所在開發(fā)園區(qū)、紫金特區(qū)管理單位同意（園區(qū)、特區(qū)范圍以外項目由區(qū)政府負責），明確可分割轉(zhuǎn)讓銷售的比例、范圍及限制條件，且有關(guān)管理單位承諾對科技研發(fā)用房銷售進行審查監(jiān)管；
2、允許分割轉(zhuǎn)讓、銷售的建筑面積不得超過全部建筑面積的50%（紫金特區(qū)內(nèi)非園區(qū)投資平臺的一般企業(yè)單位不得超過30%）；
3、在1號文發(fā)布之日（2013年1月13日）前已出讓；
4、項目已全部竣工驗收。
不滿足上述第3、4條要求，但確需辦理的，需報經(jīng)市政府專題會研究同意后方可辦理。
4.3 ? 三、土地出讓價格評估確定辦法
（一）基本原則
1、工業(yè)用地、科技研發(fā)用地（自用型）公開出讓時，土地出讓起始價應(yīng)在評估的基礎(chǔ)上，主要根據(jù)園區(qū)申報價格審核確定；科技研發(fā)用地（可銷售型）土地出讓起始價按市場價格水平評估確定。工業(yè)、科技研發(fā)用地協(xié)議出讓（含“以大帶小”、劃撥土地補辦、改變用地條件等）時，土地出讓價格應(yīng)按市場價格水平評估確定。
2、工業(yè)、科技研發(fā)用地公開出讓起始價、協(xié)議出讓價格均不得低于150號文規(guī)定的本區(qū)域同類型土地出讓最低價標準。
3、150號文規(guī)定的工業(yè)、科技研發(fā)用地出讓最低價標準對應(yīng)土地出讓年限為50年的凈地價格。工業(yè)用地出讓年限為30年時，出讓價格應(yīng)按不低于最低價標準的83%執(zhí)行。按其他年限出讓的，土地出讓價格經(jīng)過評估確定。
（二）工業(yè)用地
1、工業(yè)用地地價采取基準地價修正法評估時，暫按150號文規(guī)定的區(qū)域最低價標準作為基礎(chǔ)進行修正；玄武、秦淮、建鄴、鼓樓區(qū)以雨花臺區(qū)最低價標準作為基礎(chǔ)進行修正。
2、工業(yè)用地改變?yōu)榭萍佳邪l(fā)用地時，對原工業(yè)用地項目已建成的（以竣工驗收為準），原工業(yè)用地價格通過評估確定；對尚未建成的，原工業(yè)用地價格按原土地出讓價格（毛地出讓的折算至凈地價格）加資金成本（按辦理時點一年期貸款利率單利計算）確定。
3、工業(yè)用地改變?yōu)榭萍佳邪l(fā)用地時，需拆除原有建、構(gòu)筑物的，在計算現(xiàn)科技研發(fā)用地價格時，可按評估價扣除原有建、構(gòu)筑物現(xiàn)值，但扣減后的科技研發(fā)用地價格不得低于所在區(qū)域同類型科技研發(fā)用地最低價標準。
（三）科技研發(fā)用地
1、科技研發(fā)用地公開出讓，自用部分按基準地價修正法評估，在不低于150號文規(guī)定最低價標準的基礎(chǔ)上，原則上以園區(qū)申報價格確定土地出讓起始價；可銷售部分按假設(shè)開發(fā)法評估確定土地出讓起始價，并用基準地價修正法校核。
2、科技研發(fā)用地協(xié)議出讓，自用部分按基準地價修正法評估確定土地出讓金，且不低于150號文規(guī)定最低價標準；可銷售部分按假設(shè)開發(fā)法評估確定土地出讓金，并用基準地價修正法校核。
3、科技研發(fā)用地采取假設(shè)開發(fā)法評估時，應(yīng)選取同地段科技研發(fā)用房實際銷售案例作為房屋售價取值的參考，沒有銷售案例的可以按同地段辦公用房售價的70%作為房屋售價取值的參考。
4、紫金特區(qū)內(nèi)科技研發(fā)用地按上述規(guī)定評估并執(zhí)行特區(qū)地價優(yōu)惠政策，出讓價格不得低于本區(qū)域工業(yè)用地出讓最低價標準，其中玄武、秦淮、建鄴、鼓樓區(qū)不得低于雨花臺區(qū)工業(yè)用地出讓最低價標準。中國（南京）軟件谷內(nèi)科技研發(fā)用地參照紫金特區(qū)地價政策執(zhí)行。
5、受讓人為開發(fā)園區(qū)、紫金特區(qū)下設(shè)國有投資平臺以及市政府有明確辦理意見的，仍執(zhí)行原地價政策。
4.4 ? 四、土地供應(yīng)審核監(jiān)管要求
1、土地出讓前，各分局應(yīng)明確提示要求各區(qū)政府、開發(fā)園區(qū)、紫金特區(qū)在工業(yè)、科技研發(fā)用地招商引資中對意向單位和項目內(nèi)容進行嚴格把關(guān)，防止以工業(yè)、科技研發(fā)項目名義取得土地變相進行房地產(chǎn)開發(fā)。
2、土地出讓時，應(yīng)對報名競買單位的經(jīng)營范圍進行審核，具備與擬出讓項目內(nèi)容、產(chǎn)業(yè)類型相關(guān)經(jīng)營范圍的企業(yè)單位（開發(fā)園區(qū)、紫金特區(qū)下設(shè)國有投資平臺除外），方可參與工業(yè)、科技研發(fā)用地競買。工業(yè)、科技研發(fā)用地是否允許分割轉(zhuǎn)讓銷售，以及分割轉(zhuǎn)讓銷售的條件、比例等應(yīng)在土地出讓掛牌文件、土地出讓合同、土地證上進行記載標注。
3、土地出讓后，各級國土部門在日常管理工作中，應(yīng)進一步加強工業(yè)、科技研發(fā)用地項目建成后實際使用情況的巡查，如發(fā)現(xiàn)工業(yè)、科技研發(fā)用地存在私自改變土地用途使用等情況，應(yīng)即時以書面形式向各區(qū)政府、開發(fā)園區(qū)反映，告知有關(guān)違規(guī)信息，并積極配合做好有關(guān)處置工作。
本細則自印發(fā)之日起執(zhí)行，江寧、浦口、六合、溧水、高淳區(qū)參照執(zhí)行。
?
南京市國土資源局
