1 ? 土地增值稅法

土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入減除法定扣除項目金額后的增值額為計稅依據(jù)向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。納稅人為轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)、并取得收入的單位和個人。課稅對象是指有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額。土地價格增值額是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用等支出后的余額。土地增值稅實行四級超率累進稅率。土地增值稅實際上就是反房地產(chǎn)暴利稅，是指房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)等單位和個人，有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)以及在房屋銷售過程中獲得的收入，扣除開發(fā)成本等支出后的增值部分，要按一定比例向國家繳納的一種稅費。當前中國的土地增值稅實行四級超率累進稅率，對土地增值率高的多征，增值率低的少征，無增值的不征，例如增值額大于20%未超過50%的部分，稅率為30%，增值額超過200%的部分，則要按60%的稅率進行征稅。據(jù)專家測算，房地產(chǎn)項目毛利率只要達到34.63%以上，都需繳納土地增值稅。

1.1 ? 應納稅額

稅率
土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，減除法定扣除項目金額后的增值額作為計稅依據(jù)，并按照四級超率累進稅率進行征收。
—— 財法字[1995]第6號《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十一條文
計算公式
應納稅額=增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數(shù)。
計算方法
和土地增值稅預征率有別，土地增值稅實行四級超率累進稅率：?
　　按照土地增值稅稅率表，增值額未超過扣除項目金額 50%的部分，稅率為 30%。?
　　增值額超過扣除項目金額 50%、未超過扣除項目金額 100%的部分，土地增值稅稅率為 40%。?
　　增值額超過扣除項目金額 100%、 未超過扣除項目金額 200%的部分，土地增值稅稅率為 50%。?
　　按照土地增值稅稅率表，增值額超過扣除項目金額 200%的部分，稅率為 60%。

1.2 ? 稅種特點

與其他稅種相比，土地增值稅具有以下四個特點：
（1）以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為計稅依據(jù)。
土地增值稅的增值額是以征稅對象的全部銷售收入額扣除與其相關(guān)的成本、費用、稅金及其他項目金額后的余額，與增值稅的增值額有所不同。
（2）征稅面比較廣。
凡在我國境內(nèi)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的單位和個人，除稅法規(guī)定免稅的外，均應依照土地增值稅條例規(guī)定繳納土地增值稅。換言之，凡發(fā)生應稅行為的單位和個人，不論其經(jīng)濟性質(zhì)，也不分內(nèi)、外資企業(yè)或中、外籍人員，無論專營或兼營房地產(chǎn)業(yè)務，均有繳納增值稅的義務。
（3）實行超率累進稅率。
土地增值稅的稅率是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)增值率的高低為依據(jù)來確認，按照累進原則設計，實行分級計稅，增值率高的，稅率高，多納稅；增值率低的，稅率低，少納稅。
（4）實行按次征收。
土地增值稅在房地產(chǎn)發(fā)生轉(zhuǎn)讓的環(huán)節(jié)，實行按次征收，每發(fā)生一次轉(zhuǎn)讓行為，就應根據(jù)每次取得的增值額征一次稅。
稅種作用
土地增值稅的開征，具有極其重要的作用：
（1）有利于增強國家對房地產(chǎn)開發(fā)商和房地產(chǎn)交易市場的調(diào)控；
（2）有利于國家抑制炒買炒賣土地獲取暴利的行為；
（3）有利于增加國家財政收入為經(jīng)濟建設積累資金。

1.3 ? 征稅范圍

一般規(guī)定
（1）土地增值稅只對“轉(zhuǎn)讓”國有土地使用權(quán)的行為征稅，對“出讓”國有土地使用權(quán)的行為不征稅。
（2）土地增值稅既對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的行為征稅，也對轉(zhuǎn)讓地上建筑物及其它附著物產(chǎn)權(quán)的行為征稅。
（3）土地增值稅只對“有償轉(zhuǎn)讓”的房地產(chǎn)征稅，對以“繼承、贈與”等方式無償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，不予征稅。不予征收土地增值稅的行為主要包括兩種：
①房產(chǎn)所有人、土地使用人將房產(chǎn)、土地使用權(quán)贈與“直系親屬或者承擔直接贍養(yǎng)義務人”。
②房產(chǎn)所有人、土地使用人通過中國境內(nèi)非營利的社會團體、國家機關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)。
特殊規(guī)定
（1）以房地產(chǎn)進行投資聯(lián)營
以房地產(chǎn)進行投資聯(lián)營一方以土地作價入股進行投資或者作為聯(lián)營條件，免征收土地增值稅。其中如果投資聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資聯(lián)營的就不能暫免征稅。
（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的房產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用或者用于出租等商業(yè)用途，如果產(chǎn)權(quán)沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅。
（3）房地產(chǎn)的互換，由于發(fā)生了房產(chǎn)轉(zhuǎn)移，因此屬于土地增值稅的征稅范圍。但是對于個人之間互換自有居住用房的行為，經(jīng)過當?shù)囟悇諜C關(guān)審核，可以免征土地增值稅。
（4）合作建房，對于一方出地，另一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；但建成后轉(zhuǎn)讓的，應征收土地增值稅。
（5）房地產(chǎn)的出租，指房產(chǎn)所有者或土地使用者，將房產(chǎn)或土地使用權(quán)租賃給承租人使用由承租人向出租人支付租金的行為。房地產(chǎn)企業(yè)雖然取得了收入，但沒有發(fā)生房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，因此，不屬于土地增值稅的征稅范圍。
（6）房地產(chǎn)的抵押，指房產(chǎn)所有者或土地使用者作為債務人或第三人向債權(quán)人提供不動產(chǎn)作為清償債務的擔保而不轉(zhuǎn)移權(quán)屬的法律行為。這種情況下房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)在抵押期間并沒有發(fā)生權(quán)屬的變更，因此對房地產(chǎn)的抵押，在抵押期間不征收土地增值稅。
（7）企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，免征收土地增值稅。
（8）房地產(chǎn)的代建行為，是指房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進行房地產(chǎn)的開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。對于房地產(chǎn)開發(fā)公司而言，雖然取得了收入，但沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務收性質(zhì)，故不在土地增值稅征稅范圍。
（9）房地產(chǎn)的重新評估，按照財政部門的規(guī)定，國有企業(yè)在清產(chǎn)核資時對房地產(chǎn)進行重新評估而產(chǎn)生的評估增值，因其既沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)人也未取得收入，所以不屬于土地增值稅征稅范圍。
（10）土地使用者處置土地使用權(quán)，土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權(quán)屬證書，無論其在轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地過程中是否與對方當事人辦理了土地使用權(quán)屬證書變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占用、使用收益或處分該土地的權(quán)利，具有合同等到證據(jù)表明其實質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應的經(jīng)濟利益，土地使用者及其對方當事人就應當依照稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅、土地增值稅和契稅等。

1.4 ? 征收方式

第一步
核定征收，按照轉(zhuǎn)讓二手房交易價格全額的1%征收率征收，這種模式類似于目前的個人所得稅征收方式。如成交價為50萬元，土地增值稅應為500000×1%=5000元。
第二步
減除法定扣除項目金額后，按四級超率累進稅率征收。其中又分兩種情況，一是能夠提供購房發(fā)票，二是不能夠提供發(fā)票，但能夠提供房地產(chǎn)評估機構(gòu)的評估報告。
1、能夠提供購房發(fā)票的，可減除以下項目金額：
（1）取得房地產(chǎn)時有效發(fā)票所載的金額；
（2）按發(fā)票所載金額從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%的金額；
（3）按國家規(guī)定統(tǒng)一交納的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金；
（4）取得房地產(chǎn)時所繳納的契稅。
2、不能夠提供購房發(fā)票，但能夠提供房地產(chǎn)評估機構(gòu)按照重置成本評估法，評定的房屋及建筑物價格評估報告的，扣除項目金額按以下標準確認：
（1）取得國有土地使用權(quán)時所支付的金額證明；
（2）中介機構(gòu)評定的房屋及建筑物價格（不包括土地評估價值），需經(jīng)地方主管稅務機關(guān)對評定的房屋及建筑物價格進行確認；
（3）按國家規(guī)定統(tǒng)一交納的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金和價格評估費用。

1.5 ? 征稅對象

納稅人：轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)、并取得收入的單位和個人。
課稅對象是指有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額。
土地增值稅的征稅對象是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物所取得的增值額。增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除《條例》規(guī)定的扣除項目金額后的余額。
轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入，即與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟收益?？鄢椖堪础稐l例》及《細則》規(guī)定有下列幾項：
（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額。包括納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。具體為：以出讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時按規(guī)定補交的出讓金；以轉(zhuǎn)讓方式得到土地使用權(quán)的，為支付的地價款。
（2）開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本)。包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共設施配套費、開發(fā)間接費用。這些成本允許按實際發(fā)生額扣除。
（3）開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費用)是指銷售費用、管理費用、財務費用。根據(jù)新會計制度規(guī)定，與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的費用直接計入當年損益，不按房地產(chǎn)項目進行歸集或分攤。為了便于計算操作，《細則》規(guī)定，財務費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤，并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額,其他房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%以內(nèi)予以扣除。凡不能提供金融機構(gòu)證明的，利息不單獨扣除，三項費用的扣除按取得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本的10%以內(nèi)計算扣除。
（4）舊房及建筑物的評估價格。是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價值，并由當?shù)囟悇諜C關(guān)參考評估機構(gòu)的評估而確認的價格。
（5）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。這是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。
（6）加計扣除。對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，可按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和加計20%的扣除。
計算方法
計算土地增值稅的公式為：應納土地增值稅=增值額×稅率
1、公式中的“增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項目金額后的余額。
納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。
計算增值額的扣除項目：
（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額；
（2）開發(fā)土地的成本、費用；
（3）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；
（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；
（5）財政部規(guī)定的其他扣除項目。
2、土地增值稅實行四級超率累進稅率：
增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。
增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。
增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。
增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。
上面所列四級超率累進稅率，每級“增值額未超過扣除項目金額”的比例，均包括本比例數(shù)。
納稅人計算土地增值稅時，也可用下列簡便算法：
計算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便方法計算，具體公式如下：
（一）增值額未超過扣除項目金額50%
土地增值稅稅額=增值額×30%
（二）增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的土地增值稅稅額=增值額×40%－扣除項目金額×5%
（三）增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的土地增值稅稅額=增值額×50%－扣除項目金額×15%
（四）增值額超過扣除項目金額200%
土地增值稅稅額=增值額×60%－扣除項目金額×35%
公式中的5%，15%，35%為速算扣除系數(shù)。
征收管理
納稅地點
土地增值稅的納稅人應向房地產(chǎn)所在地主管稅務機關(guān)辦理納稅申報，并在稅務機關(guān)核定的期限內(nèi)繳納。
“房地產(chǎn)所在地”，是指房地產(chǎn)的坐落地。納稅人轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落在兩個或以上地區(qū)的，應按房地產(chǎn)所在地分別申報納稅。
納稅申報
土地增值稅的納稅人應在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后的7日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管稅務機關(guān)辦理納稅申報，并向稅務機關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書，土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同，房地產(chǎn)評估報告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。
征收實例
假設張先生于2004年以50萬元購買了一套房產(chǎn)，2006年12月將以70萬來出售。
1、張先生不能提供購房發(fā)票證明，又不能提供房屋及建筑物價格評估報告的，其以核定方式來繳納，則需要繳納的土地增值稅為7000（700000×1%）元
。
2、如果張先生能夠提供購房發(fā)票，發(fā)票所載金額為50萬，那么可扣除：
原值：500000；加計金額：500000×5%*2=50000；稅金：契稅為7500（500000×1.5%）元，轉(zhuǎn)讓時繳納的營業(yè)稅為38500（700000×5.5%）、個人所得稅按核定方式繳納為7000（700000×1%）、印花稅350元。
那么該套房屋的增值額為：700000—500000—50000—7500—38500—7000—350=96650元，未超過扣除項目金額的50%，按照30%的稅率計算。那么，土地增值稅為：96650×30%=28995元。
存在疑惑：征收細則還需要進一步確定
雖然此次北京地稅局對于土地增值稅的扣除項目和征收方式進行了比較明確的規(guī)定；但是，對于土地增值稅的征收細則還需要進一步的明確，比如對于土地增值稅的征收范圍。按照京財稅[1999]1201號規(guī)定，對居民個人擁有的普通住宅，在其轉(zhuǎn)讓時暫免征收土地增值稅。同時，按照京地稅地[2004]368號文件規(guī)定，對個人轉(zhuǎn)讓居住滿三年未滿五年的非普通標準住宅，減半征收土地增值稅項目；如果將這兩個文件進行銜接，是否就是對于普通住宅和五年以上的非普通住宅均免征土地增值稅？對于這一點，可能還是存在疑惑，而對于土地增值稅征收范圍的界定，將直接會影響到該政策對于二手房市場產(chǎn)生的波動幅度。
會計處理
企業(yè)應當在“應交稅費”科目下設“應交土地增值稅”明細科目，專門用來核算土地增值稅的發(fā)生和繳納情況，其貸方反映企業(yè)計算出的應交土地增值稅，其借方反映企業(yè)實際繳納的土地增值稅，余額在貸方反映企業(yè)應交而未交的土地增值稅。
土地增值稅作為對企業(yè)營業(yè)收入所征收的一種稅收，一般應當作為營業(yè)稅金進行處理，具體可以分為如下三種情況：
（一）對于專門從事房地產(chǎn)經(jīng)營的企業(yè)，應當直接計入營業(yè)稅金及附加科目，如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當計入“經(jīng)營稅金及附加”科目，對外經(jīng)濟合作企業(yè)應當計入“應交稅費”科目，股份制企業(yè)應當計入“營業(yè)稅金及附加”科目。
（二）對于非專營房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)從事的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務應當繳納的土地增值稅，一般應當作為其他業(yè)務支出處理，如工業(yè)企業(yè)、商業(yè)企業(yè)、農(nóng)業(yè)企業(yè)、交通企業(yè)、民航企業(yè)等企業(yè)應當計入“其他業(yè)務支出”科目，如果企業(yè)不劃分主營業(yè)務收入和其他業(yè)務收入，那么相應地土地增值稅也應當作為營業(yè)稅金的一部分計入“營業(yè)稅金及附加”（如旅游飲食服務企業(yè)）。
（三）對于企業(yè)轉(zhuǎn)讓其已經(jīng)作為固定資產(chǎn)等入賬的土地使用權(quán)、房屋等，其應當繳納的土地增值稅應當計入“固定資產(chǎn)清理”等賬戶。
[例]某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)1998年1月將其開發(fā)的寫字樓一幢出售，共取得收入3800萬元。企業(yè)為開發(fā)該項目支付土地出讓金600萬元，房地產(chǎn)開發(fā)本為1400萬元，專門為開發(fā)該項目支付的貸款利息120萬元。為轉(zhuǎn)讓該項目應當繳納營業(yè)稅、城市維護建設稅、及教育費附加共計210.9萬元。當?shù)卣?guī)定，企業(yè)可以按土地使用權(quán)出讓費、房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%計算扣除其他房地產(chǎn)開發(fā)費用。另外，稅法規(guī)定，從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)可以按土地出讓費和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的20%加計扣除。則其應納稅額為：
扣除項目金額=600+1400+120+210.9+（600+1400）×5%+（600+1400）×20%=600+1400+120+210.9+100+400=2830.9萬元
增值額=3800-2830.9=969.1萬元(3800萬,收入是含稅的,應扣除營業(yè)稅及附加)
增值額占扣除項目比例=969.1÷2830.9=34.23%
應納稅額=969.1×30%=290.73萬元
則企業(yè)應作如下會計分錄：
借：營業(yè)稅金及附加　2907300
貸：應交稅費--應交土地增值稅　2907300
實際向稅務機關(guān)繳納土地增值稅時作如下會計分錄：
借：應交稅費--應交土地增值稅　2907300
貸：銀行存款　2907300
籌劃方法
收入分散籌劃法
按相關(guān)稅法規(guī)定，土地增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減去規(guī)定扣除項目金額后的余額。在扣除項目金額一定的情況下，轉(zhuǎn)讓收入越少，土地增值額就越小，當然稅率和稅額就越低。因此，如何通過分散轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，就是一個著眼點。一般常見的方法是將可以分開單獨處理的部分從整個房地產(chǎn)中分離，分次單獨簽定合同。例如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)準備開發(fā)一棟精裝修的樓房，預計精裝修房屋的市場售價是1 800萬元（含裝修費600萬元），該企業(yè)可以分兩次簽定合同，在毛坯房建成后先簽l 200萬元的房屋買賣合同，等裝修時再簽600萬元的裝修合同，則納稅人只就第一份合同上注明金額繳納土地增值稅，而第二份合同上注明的金額屬于營業(yè)稅征稅范圍，不用繳納土地增值稅。這樣就使得應納稅額有所減少，達到節(jié)稅的目的。
費用遷移籌劃法
房地產(chǎn)開發(fā)費用即期間費用（管理費用、財務費用、經(jīng)營費用）不以實際發(fā)生數(shù)扣除，而是根據(jù)利息是否按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤作為一定條件，按房地產(chǎn)項目直接成本的一定比例扣除。納稅人可以通過事前籌劃，把實際發(fā)生的期間費用轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)開發(fā)項目直接成本中去，例如屬于公司總部人員的工資、福利費、辦公費、差旅費、業(yè)務招待費等都屬于期間費用的開支范圍，由于它的實際發(fā)生數(shù)不能增加土地增值稅的扣除金額，因此，人事部門可以在不影響總部工作的同時把總部的一些人員安排或兼職于每一個具體房地產(chǎn)項目中。那么這些人的有關(guān)費用就可以分攤一部分到房地產(chǎn)開發(fā)成本中。期間費用少了又不影響房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除，而房地產(chǎn)的開發(fā)成本卻增大了。也就是說房地產(chǎn)開發(fā)公司在不增加任何開支的情況下，通過費用遷移法，就可以增大土地增值稅允許扣除項目的金額，從而達到節(jié)稅的目的。
“臨界點”籌劃法
房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一個項目，總要獲得一定的利潤，但利潤率越高，繳納的土地增值稅就越多，稅后利潤可能反而越小。因此，如何做到使房價在同行中最低，應繳土地增值稅最少，所獲利潤最多是房地產(chǎn)公司應認真考慮的問題。按照稅法有關(guān)優(yōu)惠規(guī)定：納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額20%的，應就其全部增值額按規(guī)定計稅。這里的“20%的增值額”就是“臨界點”。根據(jù)臨界點的稅負效應，可以對此進行納稅籌劃。
實際工作中，首先要測算增值率（增值額與允許扣除項目金額的比率），然后設法調(diào)整增值率。改變增值率的方法有兩種：一是合理定價，如在銷售過程中增值率略高于兩極稅率檔次交界的增值率，通過適當降低價格可以減少增值額，降低土地增值稅的適用稅率，從而減輕稅負。二是增加扣除額，主要是通過加大投入來提高市場競爭力。按《土地增值稅暫行實施細則》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)成本中包括可以扣除的項目有：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用等。納稅人可以通過改善住房環(huán)境，提高房產(chǎn)的質(zhì)量來適當增加了扣除項目，以高質(zhì)低價來
占領市場。例：某房地產(chǎn)公司建成一棟普通標準住宅，扣除項目金額為800萬元，當?shù)赝愖≌氖袌鍪蹆r約l 000萬元，假如定價1 000萬元，增值率為25%，應納土地增值稅為60萬元。假如不考慮其他因素，獲利為1 000-800-60=140（萬元）。但如果定價960萬元（X一800/800=20%），增值率為20%.由于納稅人建造的是普通標準住宅出售，且增值額未超過扣除項目金額的20%的，所以就可以免征土地增值稅，則獲利為960-800=160（萬元），二者相比稅后利潤增加20萬元。通過這個例子可以看出，企業(yè)在出售普通標準住宅時，通過合理定價進行納稅籌劃，完全可以使自己保持較低價格并獲得較高的利潤。
費用均分籌劃法
這種方法主要是針對房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務較多的企業(yè)。因為這類企業(yè)可能同時進行幾處房地產(chǎn)的開發(fā)業(yè)務，不同地方開發(fā)成本因為地價或其他原因可能不同，這就會導致有的房屋開發(fā)出來銷售后的增值率較高，而有的房屋增值率較低，這種不均勻的狀態(tài)實際會加重企業(yè)的稅收負擔，這就要求企業(yè)對開發(fā)成本進行必要的調(diào)整，使得各處開發(fā)業(yè)務的增值率大致相同，從而節(jié)省稅款。因此，平均費用分攤是抵銷增值額、減少納稅的極好選擇。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可將一段時間內(nèi)發(fā)生的各項開發(fā)成本進行最大限度的調(diào)整分攤，就可以將獲得的增值額進行最大限度的平均，這樣就不會出現(xiàn)某段時間增值率過高的現(xiàn)象，從而節(jié)省部分稅款的繳納。如果結(jié)合其他籌劃方法，使增值率剛好在某一臨界點以下，則節(jié)稅就更明顯。
利息支出籌劃法
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)屬于高負債的行業(yè)，一般都會發(fā)生大量的借款，因此利息支出是不可避免的。利息支出的不同扣除方法也會對企業(yè)的應納稅額產(chǎn)生很大的影響。財務費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額，其房地產(chǎn)開發(fā)的其他費用還可按該項目地價款和開發(fā)成本之和的5%再扣除；凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按該項目地價款和開發(fā)成本之和的l0%直接扣除成本，其實際利息支出就不能扣除了。這給納稅人提供了可供選擇的余地：如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中主要依靠借款籌資，利息費用較高，則應盡可能提供金融機構(gòu)貸款證明，并按房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，實現(xiàn)利息據(jù)實扣除，降低稅額；反之，開發(fā)過程中借款不多，利息費用較低，則可不計算應分攤的利息支出或不提供金融機構(gòu)的貸款證明，這樣就可多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用，以實現(xiàn)企業(yè)利潤最大化。
建房方式籌劃法
根據(jù)稅法有關(guān)規(guī)定：某些方式的建房行為不屬于土地增值稅征稅范圍，不用繳納土地增值稅。納稅人如果能注意運用這些特殊政策進行納稅籌劃，其節(jié)稅效果也是很明顯的。
第一種是代建房方式。稅法規(guī)定，代建房行為不屬于土地增值稅的征稅范圍，而屬于建筑業(yè)，是營業(yè)稅的征稅范圍。由于建筑行業(yè)適用的是3%的比例稅率，稅負較低，而土地增值稅適用的是30%一60%的四級超率累進稅率，前者節(jié)稅明顯。因此，如果房地產(chǎn)開發(fā)公司在開發(fā)之初便能確定最終客戶，就完全可以采用代建房方式進行開發(fā)，而不采用先開發(fā)后銷售方式。這種籌劃可以是由房地產(chǎn)開發(fā)公司以客戶名義取得土地使用權(quán)和購買各種材料設備，也可以協(xié)商由客戶自己購買和取得，其關(guān)鍵是房地產(chǎn)權(quán)沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移就可以了。為了使該項籌劃更加順利，房地產(chǎn)開發(fā)公司可以根據(jù)市場情況，適當降低代建房勞務收入的數(shù)額，以取得客戶的配合。
第二種是合作建房方式。稅法規(guī)定，對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅。比如某房地產(chǎn)開發(fā)公司購得一塊土地的使用權(quán)準備修建住宅，則該企業(yè)可以通過預收購房者的購房款作為合作建房的資金。這樣，從形式上就符合了一方出土地一方出資金的條件。這樣，在該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)售出剩余部分住房前，各方都不用繳納土地增值稅，只有在建成后轉(zhuǎn)讓屬于房地產(chǎn)公司的那部分住房時，才就這一部分繳納土地增值稅

2 ? 土地增值稅法規(guī)

國務院令[1993]第138號
頒布日期：19931213 　實施日期：19940101 　頒布單位：國務院
第一條 為了規(guī)范土地、房地產(chǎn)市場交易秩序，合理調(diào)節(jié)土地增值收益，維護國家權(quán)益，制定本條例。
第二條 轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人（以下簡稱納稅人），應當依照本條例繳納土地增值稅。
第三條 土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和本條例第七條規(guī)定的稅率計算征收。
第四條 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除本條例第六條規(guī)定扣除項目金額后的余額，為增值額。
第五條 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。
第六條 計算增值額的扣除項目：
（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額；
（二）開發(fā)土地的成本、費用；
（三）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；
（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；
（五）財政部規(guī)定的其他扣除項目。
第七條 土地增值稅實行四級超率累進稅率：
增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。
增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。
增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。
增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。
第八條 有下列情形之一的，免征土地增值稅：
（一）納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的；
（二）因國家建設需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。
第九條 納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評估價格計算征收：
（一）隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的；
（二）提供扣除項目金額不實的；
（三）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當理由的。
第十條 納稅人應當自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起七日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務機關(guān)辦理納稅申報，并在稅務機關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。
第十一條 土地增值稅由稅務機關(guān)征收。土地管理部門、房產(chǎn)管理部門應當向稅務機關(guān)提供有關(guān)資料，并協(xié)助稅務機關(guān)依法征收土地增值稅。
第十二條 納稅人未按照本條例繳納土地增值稅的，土地管理部門、房產(chǎn)管理部門不得辦理有關(guān)的權(quán)屬變更手續(xù)。
第十三條 土地增值稅的征收管理，依據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及本條例有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第十四條 本條例由財政部負責解釋，實施細則由財政部制定。
第十五條 本條例自一九九四年一月一日起施行。各地區(qū)的土地增值費征收辦法，與本條例相抵觸的，同時停止執(zhí)行
清算
土地增值稅國家稅務總局下發(fā)了《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》。政府的這一動作，最終將會給樓市帶來什么樣的影響，國內(nèi)各媒體紛紛發(fā)表了自己的看法。
意在遏制不規(guī)范行為
香港《經(jīng)濟日報》刊載社論文章寫到，國家稅務總局發(fā)出通知，全國下月一日起，清算房地產(chǎn)開發(fā)商的土地增值稅，17日內(nèi)地股市升勢聞風逆轉(zhuǎn)向下，大量地產(chǎn)股跌停板，在香港上市的內(nèi)地地產(chǎn)商股價亦急挫。文章指出，土地增值稅的嚴格執(zhí)行，勢將壓縮內(nèi)地地產(chǎn)商利潤，但并不代表中央要打擊內(nèi)地樓市。
文章認為，是次通知僅由國家稅務總局發(fā)出，與去年中遏抑房地產(chǎn)的“國十五條”由九個部委聯(lián)合發(fā)出，已可見層次的截然不同。國家稅務總局是次重申現(xiàn)有的條例，宣布開展清算，目的應是力壓房地產(chǎn)業(yè)不規(guī)范、游走灰色空間的行為，配合中央要房地產(chǎn)走入健康發(fā)展的軌道。土地增值稅其實早于93年實施，但由于屬地方稅，以及讓地方能因地制宜，故操作上予地方政府很大彈性，地方在執(zhí)行上亦確盡用灰色空間，將本來高達3成至6成的稅率，大減至只有1%至3%，令增值稅本來要打擊土地囤積與炒風的功能，幾近于無。
文章指出，國家稅務總局表明要開展清算，相信就是要收緊各地方政府，在執(zhí)行土地增值稅上的彈性空間、灰色地帶，地產(chǎn)商應繳的稅必須繳，有囤積居奇的就更要透過征稅打擊，規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)，緩和社會矛盾。故此，如有關(guān)政策得到落實，內(nèi)地地產(chǎn)商的盈利、暴利，勢將大減。
國五條稅收細則公布 土地增值稅預征率加碼
北京市地稅局、住建委2013年3月30日發(fā)布《關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)稅收問題的公告》，為加強對定價過高、價格上漲過快的房地產(chǎn)開發(fā)項目的稅收征管，對房地產(chǎn)銷售新辦理預售許可和現(xiàn)房銷售備案的商品房取得的收入，按照預計增值率實行2%至8%的幅度預征率，容積率小于1.0的房地產(chǎn)開發(fā)項目，最低按照銷售收入的5%[2] ?預征土地增值稅。

2.1 ? 優(yōu)惠政策

免稅
1、法定免稅。有下列情形之一的，免征土地增值稅：
(1)納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%;
(2)因國家建設需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第8條
2、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)免稅。因城市規(guī)劃、國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，經(jīng)稅務機關(guān)審核，免征土地增值稅。
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第11條
3、轉(zhuǎn)讓自用住房免稅。個人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，凡居住滿5年及以上的，免征土地增值稅;居住滿3年未滿5年的，減半征收土地增值稅。
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第12條
4、房地產(chǎn)入股免稅。以房地產(chǎn)作價入股進行投資或聯(lián)營的，轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。
《財政部、國家稅務總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財稅字[1995]48號)
5、合作建自用房免稅。對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征土地增值稅。
《財政部、國家稅務總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財稅字[1995]48號)
6、互換房地產(chǎn)免稅。個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當?shù)囟悇諜C關(guān)核實，免征土地增值稅。
《財政部、國家稅務總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財稅字[1995]48號)
7、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓免稅。對1994年1月1日以前已簽訂的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，不論何時轉(zhuǎn)讓其房地產(chǎn)，免征增值稅。
《關(guān)于對1994年1月1日前簽訂開發(fā)及轉(zhuǎn)讓合同的房地產(chǎn)征免土地增值稅的通知》(財法字[1995]7號)
8、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓免稅。對1994年1月1日以前已簽訂房地產(chǎn)開發(fā)合同或已分項，并已按規(guī)定投入資金進行開發(fā)，其首次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，在2000年底前免征土地增值稅。
《財政部、國家稅務總局關(guān)于土地增值稅優(yōu)惠政策延期的通知》(財稅字[1999]293號)
9、個人轉(zhuǎn)讓普通住宅免稅。從1999年8月1日起，對居民個人轉(zhuǎn)讓其擁有的普通住宅，暫免征土地增值稅。
《財政部、國家稅務總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場若干稅收政策的通知》(財稅字[1999]210號)
10、贈與房地產(chǎn)不征稅。房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與直系親屬或承擔直接贍養(yǎng)義務人的，不征收土地增值稅。
《財政部、國家稅務總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財稅字[1995]48號)
11、房產(chǎn)捐贈不征稅。房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利社會團體、國家機關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的，不征收土地增值稅。
《財政部、國家稅務總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財稅字[1995]48號)
12、資產(chǎn)管理公司轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)免稅。對中國信達、華融、長城和東方4家資產(chǎn)管理公司及其分支機構(gòu)，自成立之日起，公司處置不良資產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，免征土地增值稅。
《財政部國家稅務總局關(guān)于中國信達等4家金融資產(chǎn)管理公司稅收政策問題的通知》(財稅[2001]10號)
13、第29屆奧運會取得收入免稅。對第29屆奧運會組委會再銷售所獲捐贈的物品和賽后出讓資產(chǎn)取得收入，免征土地增值稅。
《財政部、國家稅務總局、海關(guān)總署關(guān)于第29屆奧運會稅收政策問題的通知》(財稅[2003]10號)
14、被撤銷金融機構(gòu)清償債務免稅。從《金融機構(gòu)撤銷條例》生效之日起，對被撤銷的金融機構(gòu)及其分支機構(gòu)(不包括所屬企業(yè))財產(chǎn)用于清償債務時，免征其轉(zhuǎn)讓貨物、不動產(chǎn)、無形資產(chǎn)、有價證券、票據(jù)等應繳納的土地增值稅。
《財政部、國家稅務總局關(guān)于被撤消金融機構(gòu)有關(guān)稅收政策問題的通知》(財稅[2003]141號)
15、資產(chǎn)處置免稅。對中國東方資產(chǎn)管理公司接收港澳國際(集團)有限公司的資產(chǎn)以及利用該資產(chǎn)從事融資租賃業(yè)務應繳納土地增值稅，予以免征。對港澳國際(集團)有限公司及其內(nèi)地公司和香港8家子公司在中國境內(nèi)的資產(chǎn)，在清理和被處置時，免征應繳納的土地增值稅。
《財政部國家稅務總局關(guān)于中國東方資產(chǎn)管理公司處置港澳國際(集團)有限公司有關(guān)資產(chǎn)稅收政策問題的通知》(財稅[2003]212號)
16、產(chǎn)權(quán)未轉(zhuǎn)移不征收土地增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。
《國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)[2006]187號)
17、土地增值稅預征率。對符合《國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》第七條情形的，各省轄市地方稅務局可在下列規(guī)定的幅度內(nèi)，確定不低于預征率的征收率，并報省局備案：
(一)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的普通標準住宅，可按取得收入的0.5%至1%計征土地增值稅;
(二)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的普通住宅，可按取得收入的1%至2%計征土地增值稅;
(三)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的營業(yè)用房、寫字樓、高級公寓、度假村、別墅等，可按取得收入的2%至4%計征土地增值稅;
(四)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的項目中包含普通標準住宅、普通住宅或其它商品房的，其收入應分別核算，否則從高按取得收入的2%至4%計征土地增值稅。
《江蘇省地方稅務局轉(zhuǎn)發(fā)〈國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知〉的通知》(蘇地稅發(fā)[2007]75號)
18、轉(zhuǎn)讓舊主房及建筑物扣除項目規(guī)定。對單位轉(zhuǎn)讓舊主房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，按轉(zhuǎn)讓收入的80%至95%作為扣除項目金額計征土地增值稅，具體比例由各省轄市確定，并報省財政廳、省地稅局備案。
《江蘇省財政廳 江蘇省地方稅務局轉(zhuǎn)發(fā)財政部 國家稅務總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》(蘇財稅[2007]45號)
19、個人轉(zhuǎn)讓非普通住宅五年以上免征。對個人轉(zhuǎn)讓非普通住宅，即沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，按轉(zhuǎn)讓收入的1%至1.5%計征土地增值稅，具體比例由各省轄市確定，并報省財政廳、省地稅局備案。
對個人轉(zhuǎn)讓非普通住宅的，經(jīng)向主管稅務機關(guān)申報核準，凡居住五年或五年以上，免予征收土地增值稅;居住滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅。
20、廉租住房、經(jīng)濟適用住房符合規(guī)定免征土地增值稅。企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為廉租住房、經(jīng)濟適用住房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。
《財政部 國家稅務總局關(guān)于廉租住房經(jīng)濟適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》(財稅[2008]24號)
21、災后重建安居房建設轉(zhuǎn)讓免征土地增值稅。對政府為受災居民組織建設的安居房建設用地免征城鎮(zhèn)土地使用稅，轉(zhuǎn)讓時免征土地增值稅。
《財政部 海關(guān)總署 國家稅務總局關(guān)于支持汶川地震災后恢復重建有關(guān)稅收政策問題的通知》(財稅[2008]104號)
22、個人銷售住房暫免征收土地增值稅。自2008年11月1日起，對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。
《財政部 國家稅務總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》(財稅[2008]137號)
23、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行土地增值稅清算后，補繳稅款暫時有困難的，經(jīng)批準可以延期繳納。
《江蘇省地方稅務局關(guān)于認真落實稅收優(yōu)惠政策扶持中小企業(yè)發(fā)展的通知》(蘇地稅發(fā)[2009]3號)
24、對三項國際綜合運動會組委會的收入免稅。自2008年1月1日起，對亞運會組織委員會、大運會執(zhí)行局和大冬會組織委員會賽后出讓資產(chǎn)取得的收入，免征應繳納的營業(yè)稅和土地增值稅。
《財政部 海關(guān)總署 國家稅務總局關(guān)于第16屆亞洲運動會等三項國際綜合運動會稅收政策的通知》(財稅[2009]94號)
25、對企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公共租賃住房房源的，且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。享受該稅收優(yōu)惠政策的公共租賃住房是指納入省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市人民政府及新疆生產(chǎn)建設兵團批準的公共租賃住房發(fā)展規(guī)劃和年度計劃，并按照《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導意見》（建保[2010]87號）和市、縣人民政府制定的具體管理辦法進行管理的公共租賃住房。
稅項扣除
1、法定稅項扣除。下列項目，準予納稅人在計算土地增值稅時扣除：
(1)取得土地使用權(quán)所支付的金額。即納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用;
(2)開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本。是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本。具體包括：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用;
(3)開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用。包括與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用和財務費用。(簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費用)
財務費用中的利息支出，按不超過商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算金額，據(jù)實扣除。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按土地使用權(quán)支付金額及房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本兩項之和金額的5%計算扣除。
凡不能按房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按本條(1)、(2)項規(guī)定的金額之和10%以內(nèi)計算扣除;
(4)舊房及建筑物的評估價格。是指由稅務機關(guān)確認的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格;
(5)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、印花稅及教育費附加;
(6)財政部規(guī)定的其他扣除項目。是指對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，可按本條(1)、(2)項即土地使用權(quán)支付金額及房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生成本金額之和，加計20%的扣除。
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第6條、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第7條
2、代收費用扣除。對縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，其代收費用計入房價向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入計稅，并相應在計算扣除項目金額時予以扣除。但不得作為加計20%扣除的基數(shù)。
《財政部、國家稅務總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財稅字[1995]48號)
3、地價款和稅費扣除。轉(zhuǎn)讓舊房的，應按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權(quán)所支付的地價款和國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金，作為扣除項目金額，計征土地增值稅。對取得土地使用權(quán)未支付地價款或不能提供已支付地價款憑據(jù)的，不允許扣除該項地價款的金額。
《財政部、國家稅務總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財稅字[1995]48號)
4、評估費用扣除。納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物所支付的評估費用，允許在計算增值額時據(jù)實扣除。
《財政部、國家稅務總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財稅字[1995]48號)

3 ? 土地增值稅暫行條例

中華人民共和國國務院令 第138號 《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》已經(jīng)1993年11月26日國務院第十二次常務會議通過，現(xiàn)予發(fā)布，自1994年1月1日起執(zhí)行。 總理李鵬 一九九三年十二月十三日

3.1 ? 基本信息

中華人民共和國土地增值稅暫行條例
第一條
為了規(guī)范土地、房地產(chǎn)市場交易秩序，合理調(diào)節(jié)土地增值收益，維護國家權(quán)益，制定本條例。[1]?
第二條
轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人（以下簡稱納稅人），應當依照本條例繳納土地增值稅。
第三條
土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和本條例第七條規(guī)定的稅率計算征收。
第四條
納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除本條例第六條規(guī)定扣除項目金額后的余額，為增值額。
第五條
納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。
第六條
計算增值額的扣除項目：
（一）取得土地使用權(quán)所支付
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的金額；
（二）開發(fā)土地的成本、費用；
（三）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；
（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；
（五）財政部規(guī)定的其他扣除項目。
第七條
土地增值稅實行四級超率累進稅率：
增值額超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。
增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。
增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。
增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。
第八條
有下列情形之一的，免征土地增值稅：
（一）納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的；
（二）因國家建設需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。
第九條
納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評估價格計算征收：
（一）隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的；
（二）提供扣除項目金額不實的；
（三）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當理由的。
第十條
納稅人應當自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起七日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務機關(guān)辦理納稅申報，并在稅務機關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。
其他信息
第十一條
土地增值稅由稅務機關(guān)征收。土地管理部門、房產(chǎn)管理部門應當向稅務機關(guān)提供有關(guān)資料，并協(xié)助稅務機關(guān)依法征收土地增值稅。
第十二條
納稅人未按照本條例繳納土地增值稅的，土地
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管理部門、房產(chǎn)管理部門不得辦理有關(guān)的權(quán)屬變更手續(xù)。
第十三條
土地增值稅的征收管理，依據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及本條例有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第十四條
本條例由財政部負責解釋，實施細則由財政部制定。
第十五條
本條例自一九九四年一月一日起施行。各地區(qū)的土地增值費征收辦法，與本條例相抵觸的，同時停止執(zhí)行。

3.2 ? 免稅項目

條例
除本條和條例實施細則中規(guī)定者外，已規(guī)定的其他免稅項目有：
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一、個人之間互換自有居住用房的，經(jīng)稅務機關(guān)核實后可免稅。
二、下列項目暫免征稅：
(一)以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營，投資、聯(lián)營一方以房地產(chǎn)作價入股或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中的，但所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房投資聯(lián)營的除外；
(二)合作建房，一方出土地，一方出資金，建成后按比例分房自用的；
(三)企業(yè)兼并，被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的；
(四)個人轉(zhuǎn)讓自有普通住宅。
此類住宅可在各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)國務院辦公廳的有關(guān)規(guī)定制定的標準范圍內(nèi)從嚴掌握。
轉(zhuǎn)讓
納稅人轉(zhuǎn)讓舊房和建筑物，不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票，經(jīng)當?shù)囟悇諜C關(guān)確認，其為取得土地使用權(quán)所支付的金額和購房及配套設施的成本、費用的扣除，可按發(fā)票所載金額，從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止，每年加計5%。納稅人購房時繳納的契稅可扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。
如納稅人轉(zhuǎn)讓舊房和建筑物，既不能取得評估價格，又不能提供購房發(fā)票，稅務機關(guān)可依法核定征稅。