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詞條名：上海市房地產(chǎn)登記條例詞條類別：土地百科上一條：新疆棉花主產(chǎn)地下一條：十八億畝紅線

上海市房地產(chǎn)登記條例

目

錄

　　1 ? 上海市房地產(chǎn)登記條例實(shí)施意見(jiàn)

　　《上海市房地產(chǎn)登記條例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）已經(jīng)上海市第十屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十三次會(huì)議通過(guò)，將于1996年3月1日起施行。為加強(qiáng)房地產(chǎn)權(quán)屬管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，根據(jù)《條例》的有關(guān)規(guī)定，提出如下實(shí)施意見(jiàn)：

　　一、登記機(jī)構(gòu)設(shè)置

　　（一）區(qū)、縣房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)按照政府決策設(shè)職能同執(zhí)行性職能分開(kāi)的原則設(shè)置。

　　對(duì)已實(shí)行房屋、土地管理機(jī)構(gòu)合并的區(qū)、縣，由區(qū)、縣房地局作為本區(qū)、縣房地產(chǎn)登記的主管部門(mén)，主要承擔(dān)政府對(duì)房地產(chǎn)登記的協(xié)調(diào)、監(jiān)督和管理職能。同時(shí)，可建立事業(yè)單位性質(zhì)的房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，受政府及其行政部門(mén)的委托承擔(dān)各區(qū)、縣房地產(chǎn)登記發(fā)證的具體事務(wù)性工作。

　　（二）房屋、土地管理體制尚未改革的區(qū)、縣，可由區(qū)、縣政府先組織設(shè)立臨時(shí)過(guò)渡性登記機(jī)構(gòu)，認(rèn)真搞好本轄區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)登記工作。在設(shè)置過(guò)渡性登記機(jī)構(gòu)時(shí)，要充分考慮與今后房屋、土地合一的管理體制相銜接。

　　（三）各區(qū)、縣房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的人員編制，由各區(qū)、縣政府確定。區(qū)、縣房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)上受市房地產(chǎn)登記處領(lǐng)導(dǎo)。

　　二、登記辦理范圍市房地產(chǎn)登記處和區(qū)、縣房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)受市房地局委托，負(fù)責(zé)辦理規(guī)定范圍內(nèi)的房地產(chǎn)登記工作。

　　（一）區(qū)房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理本行政區(qū)域內(nèi)新建非商品房的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)初始登記，內(nèi)銷高標(biāo)準(zhǔn)商品房、內(nèi)銷商品房的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記，公有住宅出售后的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記；辦理上列范圍內(nèi)相應(yīng)的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)變更登記及注銷登記，房地產(chǎn)其他權(quán)利登記；負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，信息匯總及定期上報(bào)。

　?。ǘ┛h房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理本行政區(qū)域內(nèi)除涉外用地和50畝以上項(xiàng)目外的各類土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記、房地產(chǎn)其他權(quán)利登記。

　?。ㄈ┢謻|新區(qū)房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理浦東新區(qū)范圍內(nèi)的各類土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記和非涉外房地產(chǎn)其他權(quán)利登記。

　　（四）市房地產(chǎn)登記處辦理全市除浦東新區(qū)和各區(qū)、縣房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理范圍以外的各類土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記和房地產(chǎn)其他權(quán)利登記。

　?。ㄎ澹┦袑俎r(nóng)場(chǎng)范圍內(nèi)及金山石化地區(qū)的土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)登記和房地產(chǎn)其他權(quán)利登記，由市房地產(chǎn)登記處分別委托市農(nóng)場(chǎng)局和金山石化地區(qū)房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理。

　　上述辦理范圍，市房地局可視實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整。

　　三、房地產(chǎn)權(quán)證房地產(chǎn)權(quán)證采用不同顏色實(shí)行分類發(fā)放和管理。

　?。ㄒ唬┚G色權(quán)證：頒發(fā)給擁有土地使用權(quán)已出讓、轉(zhuǎn)讓地塊上房地產(chǎn)的權(quán)利人，該證所記載的房地產(chǎn)可直接進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　（二）紅色權(quán)證：頒發(fā)給集體所有土地上的房地產(chǎn)權(quán)利人，該證所記載的房地產(chǎn)不能進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　?。ㄈS色權(quán)證：頒發(fā)給除上述用地情況外的擁有其他地塊上房地產(chǎn)的權(quán)利人，該證所記載的房地產(chǎn)技規(guī)定辦理補(bǔ)地價(jià)等有關(guān)手續(xù)后，可進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　房地產(chǎn)權(quán)證發(fā)證單位為市房地局，填證單位為市或區(qū)、縣房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)權(quán)證主要記載下列內(nèi)容：

　?。ㄒ唬?quán)利人的情況；

　?。ǘ┩恋厥褂脵?quán)情況；

　?。ㄈ┓课菟袡?quán)情況；

　?。ㄋ模┓康禺a(chǎn)其他權(quán)利情況。

　　四、登記收費(fèi)在登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)未調(diào)整前，房地產(chǎn)權(quán)利人暫按現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)交納登記費(fèi)用。登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整由市房地局提出方案，由市物價(jià)局會(huì)市財(cái)政局審定。資金管理根據(jù)市財(cái)政局有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　2 ? 上海市房地產(chǎn)登記條例全文

　　2.1 ? 第一章總則

　　第一條為了規(guī)范本市房地產(chǎn)登記行為，保障房地產(chǎn)交易安全，維護(hù)房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》和其他有關(guān)法律、行政法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本條例。

　　第二條本條例適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)登記。

　　第三條本條例所稱房地產(chǎn)登記，是指房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依當(dāng)事人申請(qǐng)或者依職權(quán)，對(duì)土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)、房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利和其他依法應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀姆康禺a(chǎn)權(quán)利以及與此相關(guān)的事項(xiàng)進(jìn)行記載、公示的行為。

　　本條例所稱房地產(chǎn)權(quán)利人，是指依法享有土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)、房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利等房地產(chǎn)權(quán)利的自然人、法人和其他組織。

　　第四條上海市房屋土地資源管理局（以下簡(jiǎn)稱市房地資源局）是本市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)，負(fù)責(zé)房地產(chǎn)登記管理工作。

　　市房地資源局所屬的上海市房地產(chǎn)登記處（以下簡(jiǎn)稱市登記處）負(fù)責(zé)本市房地產(chǎn)登記的日常工作。區(qū)、縣房地產(chǎn)登記處受市登記處委托，具體辦理房地產(chǎn)登記事務(wù)。

　　區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)協(xié)助市房地資源局對(duì)區(qū)、縣房地產(chǎn)登記工作實(shí)施監(jiān)督管理。

　　第五條市房地資源局應(yīng)當(dāng)建立全市統(tǒng)一的房地產(chǎn)登記冊(cè)和登記信息系統(tǒng)，制作統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)和登記證明，并制定房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)范。

　　房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)范和登記信息系統(tǒng)的要求，對(duì)房地產(chǎn)登記冊(cè)進(jìn)行記載、公示。

　　房地產(chǎn)登記工作人員應(yīng)當(dāng)經(jīng)統(tǒng)一考核合格后，持證上崗。

　　2.2 ? 第二章一般規(guī)定

　　第六條因下列情形之一進(jìn)行房地產(chǎn)登記，有關(guān)當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)共同申請(qǐng)：

　　（一）買賣；（二）交換；（三）贈(zèng)與；（四）抵押；（五）設(shè)典；（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

　　第七條因下列情形之一進(jìn)行房地產(chǎn)登記，由房地產(chǎn)權(quán)利人申請(qǐng)：

　?。ㄒ唬┮詣潛芑蛘叱鲎?、租賃等方式取得土地使用權(quán)；（二）經(jīng)批準(zhǔn)取得集體所有的非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)；（三）新建房屋；（四）繼承、遺贈(zèng)；（五）行政機(jī)關(guān)已經(jīng)發(fā)生法律效力的土地使用權(quán)爭(zhēng)議處理決定；（六）人民法院已經(jīng)發(fā)生法律效力的判決、裁定、調(diào)解；（七）仲裁機(jī)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生法律效力的裁決、調(diào)解；（八）本條例第三十二條所列情形；（九）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

　　第八條兩人以上共有房地產(chǎn)的登記，應(yīng)當(dāng)由共有人共同申請(qǐng)。

　　第九條當(dāng)事人委托代理人申請(qǐng)房地產(chǎn)登記的，代理人應(yīng)當(dāng)提交當(dāng)事人的委托書(shū)。

　　第十條申請(qǐng)房地產(chǎn)登記的，應(yīng)當(dāng)提交規(guī)定的申請(qǐng)登記文件。申請(qǐng)人提交的申請(qǐng)登記文件齊備的，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)即時(shí)出具收件收據(jù)，申請(qǐng)日為受理日。申請(qǐng)人提交的申請(qǐng)登記文件尚未齊備的，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)書(shū)面告知補(bǔ)正要求，申請(qǐng)登記文件補(bǔ)齊日為受理日。

　　第十一條房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的時(shí)限內(nèi)完成對(duì)登記申請(qǐng)的審核。經(jīng)審核符合規(guī)定的，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將有關(guān)事項(xiàng)記載于房地產(chǎn)登記冊(cè)，登記申請(qǐng)的受理日為登記日。

　　第十二條申請(qǐng)人可以在房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)將房地產(chǎn)登記內(nèi)容公示前，撤回登記申請(qǐng)。

　　第十三條依法登記的房地產(chǎn)權(quán)利受法律保護(hù)。

　　未經(jīng)登記的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。

　　同一房地產(chǎn)上設(shè)定兩個(gè)以上的房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利和其他依法應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀姆康禺a(chǎn)權(quán)利的，依房地產(chǎn)登記冊(cè)記載的登記日的先后確定其順位。法律、行政法規(guī)另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

　　第十四條土地使用權(quán)未經(jīng)初始登記的，該土地范圍內(nèi)的其他房地產(chǎn)權(quán)利不予登記。

　　房屋所有權(quán)未經(jīng)初始登記的，與該房屋有關(guān)的其他房地產(chǎn)權(quán)利不予登記，但依據(jù)本條例規(guī)定申請(qǐng)預(yù)告登記的情形除外。

　　有下列情形之一的，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)作出不予登記的決定：

　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)權(quán)屬爭(zhēng)議尚未解決的；（二）不能提供有效的房地產(chǎn)權(quán)屬證明的；（三）非法占用土地的；（四）屬違法建筑或者臨時(shí)建筑的；（五）法律、行政法規(guī)規(guī)定不予登記的，或者不符合本條例規(guī)定的其他登記條件的。

　　第十五條有下列情形之一的，有關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)可以將已經(jīng)發(fā)生法律效力的文件向房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理登記：

　?。ㄒ唬┤嗣穹ㄔ?、行政機(jī)關(guān)對(duì)土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)依法實(shí)施財(cái)產(chǎn)保全等限制措施；

　?。ǘ┬姓C(jī)關(guān)依法作出征用集體所有土地、批準(zhǔn)建設(shè)用地、房屋拆遷許可、商品房預(yù)售許可等與房地產(chǎn)權(quán)利有關(guān)的決定。

　　第十六條房屋租賃合同等與房地產(chǎn)權(quán)利有關(guān)的文件，當(dāng)事人可以向房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理登記備案。

　　第十七條房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)事人提交的申請(qǐng)登記文件或者行政機(jī)關(guān)、人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生法律效力的文件，對(duì)房地產(chǎn)登記冊(cè)進(jìn)行記載，并永久保存。

　　房地產(chǎn)登記冊(cè)應(yīng)當(dāng)對(duì)房地產(chǎn)的坐落，房地產(chǎn)權(quán)利人姓名或者名稱，房屋和土地的面積，土地使用權(quán)取得的方式、期限和用途，房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利，房地產(chǎn)權(quán)利的限制等進(jìn)行記載。

　　房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)、登記證明與房地產(chǎn)登記冊(cè)的記載應(yīng)當(dāng)保持一致。房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)、登記證明與房地產(chǎn)登記冊(cè)的記載不一致的，以房地產(chǎn)登記冊(cè)為準(zhǔn)。

　　第十八條房地產(chǎn)權(quán)利人發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)登記冊(cè)的記載有誤的，可以申請(qǐng)更正。申請(qǐng)更正的事項(xiàng)涉及第三人房地產(chǎn)權(quán)利的，有關(guān)的權(quán)利人應(yīng)當(dāng)共同申請(qǐng)。

　　房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)登記冊(cè)的記載有誤的，應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知有關(guān)的房地產(chǎn)權(quán)利人在規(guī)定期限內(nèi)辦理更正手續(xù)；當(dāng)事人無(wú)正當(dāng)理由逾期不辦理更正手續(xù)的，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以依據(jù)申請(qǐng)登記文件或者有效的法律文件對(duì)房地產(chǎn)登記冊(cè)的記載予以更正，并書(shū)面通知當(dāng)事人。

　　第十九條房地產(chǎn)權(quán)利的利害關(guān)系人認(rèn)為房地產(chǎn)登記冊(cè)記載的土地使用權(quán)人、房屋所有權(quán)人與實(shí)際狀況不一致的，可以持與房地產(chǎn)權(quán)利相關(guān)的文件，提出登記異議。房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在受理登記異議申請(qǐng)的當(dāng)日，將異議事項(xiàng)記載于房地產(chǎn)登記冊(cè)以警示第三人，該登記滿三個(gè)月失效。

　　第二十條土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的房地產(chǎn)權(quán)證，由市房地資源局頒發(fā)。房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利和其他依法應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀姆康禺a(chǎn)權(quán)利的登記證明，由市登記處頒發(fā)。

　　房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)、登記證明是房地產(chǎn)登記的憑證，不得涂改。

　　房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)、登記證明破損的，房地產(chǎn)權(quán)利人可以向房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)換發(fā)。房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)換發(fā)房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)、登記證明前，應(yīng)當(dāng)查驗(yàn)并收回原房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)、登記證明。

　　房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)、登記證明滅失的，房地產(chǎn)權(quán)利人可以向房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)補(bǔ)發(fā)，補(bǔ)發(fā)的房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)、登記證明上應(yīng)當(dāng)注明“補(bǔ)發(fā)”字樣。自補(bǔ)發(fā)之日起，原房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)、登記證明作廢。

　　第二十一條房地產(chǎn)登記冊(cè)可以公開(kāi)查閱、抄錄和復(fù)??；申請(qǐng)登記文件可以供有關(guān)當(dāng)事人查閱、抄錄和復(fù)印。具體辦法由市人民政府規(guī)定。

　　2.3 ? 第三章土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記

　　第一節(jié)初始登記

　　第二十二條以出讓、租賃方式取得土地使用權(quán)的，房地產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)土地使用權(quán)初始登記，并提交下列文件：

　?。ㄒ唬┥暾?qǐng)書(shū)；（二）身份證明；（三）土地使用權(quán)出讓合同或者土地租賃合同；（四）地籍圖；（五）土地勘測(cè)報(bào)告。

　　以出讓方式取得土地使用權(quán)的，房地產(chǎn)權(quán)利人申請(qǐng)土地使用權(quán)初始登記時(shí)，除提交前款規(guī)定的文件外，還應(yīng)當(dāng)提交已付清土地使用權(quán)出讓金的證明。

　　出讓、租賃土地使用權(quán)年限屆滿后，經(jīng)批準(zhǔn)續(xù)期的，房地產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)重新辦理土地使用權(quán)初始登記。

　　第二十三條以劃撥方式取得土地使用權(quán)或者依法取得集體所有的非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)的，房地產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)土地使用權(quán)初始登記，并提交下列文件：

　　（一）申請(qǐng)書(shū)；（二）身份證明；（三）建設(shè)用地批準(zhǔn)文件；（四）地籍圖；（五）土地勘測(cè)報(bào)告。

　　第二十四條符合下列條件的土地使用權(quán)初始登記申請(qǐng)，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)予登記：

　?。ㄒ唬┥暾?qǐng)人是土地使用權(quán)出讓合同、土地租賃合同或者建設(shè)用地批準(zhǔn)文件記載的土地使用人；

　?。ǘ┥暾?qǐng)登記的土地使用范圍、位置、面積、用途與土地使用權(quán)出讓合同、土地租賃合同或者建設(shè)用地批準(zhǔn)文件、地籍圖、土地勘測(cè)報(bào)告的記載一致；

　　（三）申請(qǐng)登記事項(xiàng)與房地產(chǎn)登記冊(cè)的記載不沖突；

　?。ㄋ模┎粚儆诒緱l例第十四條第三款所列的情形。

　　第二十五條新建房屋竣工驗(yàn)收合格后，房地產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記，并提交下列文件：

　?。ㄒ唬┥暾?qǐng)書(shū)；（二）身份證明；（三）記載土地使用權(quán)狀況的房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)；（四）建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（五）竣工驗(yàn)收證明；（六）記載房屋狀況的地籍圖；（七）房屋勘測(cè)報(bào)告；（八）根據(jù)登記技術(shù)規(guī)范應(yīng)當(dāng)提交的其他有關(guān)文件。

　　第二十六條符合下列條件的房屋所有權(quán)初始登記申請(qǐng)，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)予登記：

　?。ㄒ唬┥暾?qǐng)人是房地產(chǎn)登記冊(cè)記載的土地使用權(quán)人；

　?。ǘ┥暾?qǐng)初始登記的房屋坐落、用途、幢數(shù)、層數(shù)、建筑面積符合建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定并與記載房屋狀況的地籍圖、房屋勘測(cè)報(bào)告一致；

　?。ㄈ┥暾?qǐng)登記事項(xiàng)與房地產(chǎn)登記冊(cè)的記載不沖突；

　?。ㄋ模┎粚儆诒緱l例第十四條第三款所列的情形。

　　第二十七條房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自受理初始登記申請(qǐng)之日起二十日內(nèi)完成審核。符合規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)將初始登記事項(xiàng)記載于房地產(chǎn)登記冊(cè)，并通知房地產(chǎn)權(quán)利人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)；不符合規(guī)定條件的，不予登記，并書(shū)面告知申請(qǐng)人。

　　第二節(jié)轉(zhuǎn)移登記

　　第二十八條經(jīng)登記的房地產(chǎn)有下列情形之一的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在有關(guān)法律文件生效或者事實(shí)發(fā)生后申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記：

　?。ㄒ唬┵I賣；（二）交換；（三）贈(zèng)與；（四）繼承、遺贈(zèng)；（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

　　第二十九條申請(qǐng)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記，應(yīng)當(dāng)提交下列文件：

　?。ㄒ唬┥暾?qǐng)書(shū)；（二）身份證明；（三）房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)；（四）證明房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的文件；（五）根據(jù)登記技術(shù)規(guī)范應(yīng)當(dāng)提交的其他有關(guān)文件。

　　第三十條符合下列條件的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)予登記：

　?。ㄒ唬┺D(zhuǎn)讓人是房地產(chǎn)登記冊(cè)記載的權(quán)利人，受讓人是有關(guān)證明文件中載明的受讓人；

　?。ǘ┥暾?qǐng)轉(zhuǎn)移登記的房地產(chǎn)在房地產(chǎn)登記冊(cè)的記載范圍內(nèi)；

　?。ㄈ┥暾?qǐng)登記事項(xiàng)與房地產(chǎn)登記冊(cè)的記載不沖突。

　　第三十一條房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自受理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)之日起二十日內(nèi)完成審核。符合規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)移事項(xiàng)記載于房地產(chǎn)登記冊(cè)，并通知房地產(chǎn)權(quán)利人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)；不符合規(guī)定條件的，不予登記，并書(shū)面告知申請(qǐng)人。

　　第三節(jié)變更登記

　　第三十二條經(jīng)登記的房地產(chǎn)有下列情形之一的，房地產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)在事實(shí)發(fā)生后申請(qǐng)變更登記：

　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)用途發(fā)生變化的；（二）房地產(chǎn)權(quán)利人姓名或者名稱發(fā)生變化的；（三）土地、房屋面積增加或者減少的；（四）房地產(chǎn)分割、合并的；（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

　　第三十三條申請(qǐng)房地產(chǎn)變更登記應(yīng)當(dāng)提交下列文件：

　　（一）申請(qǐng)書(shū)；（二）身份證明；（三）房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)；（四）證明發(fā)生變更事實(shí)的文件；（五）根據(jù)登記技術(shù)規(guī)范應(yīng)當(dāng)提交的其他有關(guān)文件。

　　第三十四條符合下列條件的房地產(chǎn)變更登記申請(qǐng)，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)予登記：

　　（一）申請(qǐng)人是房地產(chǎn)登記冊(cè)記載的權(quán)利人；

　　（二）申請(qǐng)變更登記的房地產(chǎn)在房地產(chǎn)登記冊(cè)的記載范圍內(nèi)；

　?。ㄈ┥暾?qǐng)變更登記的內(nèi)容與有關(guān)文件證明的變更事實(shí)一致；

　　（四）申請(qǐng)登記事項(xiàng)與房地產(chǎn)登記冊(cè)的記載不沖突。

　　第三十五條房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自受理房地產(chǎn)變更登記申請(qǐng)之日起二十日內(nèi)完成審核。符合規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)將變更事項(xiàng)記載于房地產(chǎn)登記冊(cè)，并通知房地產(chǎn)權(quán)利人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)；不符合規(guī)定條件的，不予登記，并書(shū)面告知申請(qǐng)人。

　　第四節(jié)注銷登記

　　第三十六條房屋因倒塌、拆除等原因滅失的，房地產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)在滅失事實(shí)發(fā)生后申請(qǐng)注銷房地產(chǎn)登記，并提交下列文件：

　?。ㄒ唬┥暾?qǐng)書(shū)；（二）身份證明；（三）房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)；（四）房屋滅失的證明。

　　第三十七條以出讓、租賃等方式取得的土地使用權(quán)依法終止的，原土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)注銷房地產(chǎn)登記，并提交下列文件：

　　（一）申請(qǐng)書(shū)；（二）身份證明；（三）房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)；（四）證明土地使用權(quán)依法終止的文件。

　　第三十八條土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)因拋棄而終止的，房地產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)注銷房地產(chǎn)登記，并提交下列文件：

　　（一）申請(qǐng)書(shū)；（二）身份證明；（三）房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)。

　　第三十九條符合下列條件的注銷房地產(chǎn)登記申請(qǐng)，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)予登記：

　?。ㄒ唬┥暾?qǐng)人是房地產(chǎn)登記冊(cè)記載的房地產(chǎn)權(quán)利人；

　?。ǘ┥暾?qǐng)注銷登記的房地產(chǎn)在房地產(chǎn)登記冊(cè)的記載范圍內(nèi)；

　?。ㄈ┥暾?qǐng)注銷登記的事項(xiàng)與房地產(chǎn)登記冊(cè)的記載不沖突。

　　第四十條房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自受理注銷房地產(chǎn)登記申請(qǐng)之日起二十日內(nèi)完成審核。符合規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)將注銷事項(xiàng)記載于房地產(chǎn)登記冊(cè)，并書(shū)面通知申請(qǐng)人，原房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)作廢；不符合規(guī)定條件的，不予注銷登記，并書(shū)面告知申請(qǐng)人。

　　第四十一條房屋滅失或者土地使用權(quán)依法終止后，當(dāng)事人未申請(qǐng)注銷登記的，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以依據(jù)有關(guān)部門(mén)提供的證明文件，將注銷事項(xiàng)記載于房地產(chǎn)登記冊(cè)，原房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)作廢。

　　第四十二條土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)因行政機(jī)關(guān)、人民法院依法作出的征收、收回、沒(méi)收等行為終止的，由有關(guān)行政機(jī)關(guān)、人民法院持已經(jīng)發(fā)生法律效力的文件辦理注銷房地產(chǎn)登記。房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將注銷事項(xiàng)記載于房地產(chǎn)登記冊(cè)，原房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)作廢。

　　2.4 ? 第四章房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利登記

　　第四十三條有下列情形之一的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利設(shè)定登記：

　　（一）抵押；（二）設(shè)典；（三）其他依照法律、行政法規(guī)設(shè)定的房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利。

　　第四十四條申請(qǐng)房地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定登記，應(yīng)當(dāng)提交下列文件：

　?。ㄒ唬┥暾?qǐng)書(shū)；（二）身份證明；（三）房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)；（四）抵押擔(dān)保的主債權(quán)合同；（五）抵押合同。

　　第四十五條申請(qǐng)房地產(chǎn)典權(quán)登記，應(yīng)當(dāng)提交下列文件：

　　（一）申請(qǐng)書(shū)；（二）身份證明；（三）房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)；（四）設(shè)典合同。

　　第四十六條經(jīng)登記的房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移、變更或者依法終止的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記、變更登記、注銷登記，并提交下列文件：

　?。ㄒ唬┥暾?qǐng)書(shū)；（二）身份證明；（三）房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利登記證明；（四）證明房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移、變更或者終止的文件。

　　第四十七條符合下列條件的房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利登記的申請(qǐng)，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)予登記：

　?。ㄒ唬┥暾?qǐng)人是設(shè)定房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利的當(dāng)事人，且其中一方是房地產(chǎn)登記冊(cè)記載的房地產(chǎn)權(quán)利人；

　　（二）申請(qǐng)登記的房地產(chǎn)在房地產(chǎn)登記冊(cè)的記載范圍內(nèi)；

　　（三）申請(qǐng)登記事項(xiàng)與房地產(chǎn)登記冊(cè)的記載不沖突。

　　第四十八條房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自受理房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利登記申請(qǐng)之日起七日內(nèi)完成審核。符合規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)將有關(guān)事項(xiàng)記載于房地產(chǎn)登記冊(cè)，并通知房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利登記及其轉(zhuǎn)移、變更登記的權(quán)利人領(lǐng)取登記證明，或者書(shū)面通知房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利注銷登記的申請(qǐng)人原登記證明作廢；不符合規(guī)定條件的，不予登記，并書(shū)面告知申請(qǐng)人。

　　2.5 ? 第五章預(yù)告登記

　　第四十九條房屋尚未建成時(shí)，有下列情形之一的，當(dāng)事人可以申請(qǐng)預(yù)告登記：

　?。ㄒ唬╊A(yù)購(gòu)商品房以及按照市人民政府有關(guān)規(guī)定進(jìn)行預(yù)購(gòu)商品房的轉(zhuǎn)讓；

　?。ǘ┮灶A(yù)購(gòu)商品房設(shè)定抵押及其抵押權(quán)的轉(zhuǎn)讓；

　?。ㄈ┮苑课萁ㄔO(shè)工程設(shè)定抵押及其抵押權(quán)的轉(zhuǎn)讓；

　?。ㄋ模┓伞⒎ㄒ?guī)規(guī)定的其他情形。

　　應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人雙方共同申請(qǐng)的登記，一方當(dāng)事人未提出登記申請(qǐng)的，另一方當(dāng)事人可以單方申請(qǐng)預(yù)告登記。

　　經(jīng)預(yù)告登記后，當(dāng)事人取得土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)或者房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利的優(yōu)先請(qǐng)求權(quán)。

　　本條第一款所列情形的預(yù)告登記，自房屋所有權(quán)初始登記之日起滿兩年，當(dāng)事人未申請(qǐng)土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)或者房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利登記的，該預(yù)告登記失效；本條第二款規(guī)定的預(yù)告登記，自登記之日起滿兩年，當(dāng)事人未申請(qǐng)土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)或者房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利登記的，該預(yù)告登記失效。

　　第五十條申請(qǐng)預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記，應(yīng)當(dāng)提交下列文件：

　?。ㄒ唬┥暾?qǐng)書(shū)；（二）身份證明；（三）商品房預(yù)售合同。

　　預(yù)購(gòu)商品房發(fā)生轉(zhuǎn)讓的，申請(qǐng)預(yù)告登記時(shí)，除提交前款規(guī)定的文件外，還應(yīng)當(dāng)提交轉(zhuǎn)讓合同。

　　第五十一條預(yù)購(gòu)商品房未經(jīng)預(yù)告登記的，或者不符合市人民政府有關(guān)規(guī)定進(jìn)行預(yù)購(gòu)商品房轉(zhuǎn)讓的，不予辦理預(yù)購(gòu)商品房轉(zhuǎn)讓的預(yù)告登記。

　　已經(jīng)預(yù)告登記的預(yù)購(gòu)商品房不得重復(fù)辦理預(yù)告登記。

　　第五十二條申請(qǐng)預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記，應(yīng)當(dāng)提交下列文件：

　　（一）申請(qǐng)書(shū)；（二）身份證明；（三）商品房預(yù)售合同；（四）抵押擔(dān)保的主債權(quán)合同；（五）抵押合同。

　　預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)讓的，申請(qǐng)預(yù)告登記時(shí)，除提交前款規(guī)定的文件外，還應(yīng)當(dāng)提交轉(zhuǎn)讓合同。

　　第五十三條預(yù)購(gòu)商品房未經(jīng)預(yù)告登記的，不予辦理預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)的預(yù)告登記。

　　第五十四條申請(qǐng)房屋建設(shè)工程抵押權(quán)預(yù)告登記，應(yīng)當(dāng)提交下列文件：

　?。ㄒ唬┥暾?qǐng)書(shū)；（二）身份證明；（三）記載土地使用權(quán)狀況的房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)；（四）建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（五）房屋建設(shè)工程總承包合同或者施工總承包合同；（六）抵押擔(dān)保的主債權(quán)合同；（七）抵押合同。

　　房屋建設(shè)工程抵押權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)讓的，申請(qǐng)預(yù)告登記時(shí)，除提交前款規(guī)定的文件外，還應(yīng)當(dāng)提交轉(zhuǎn)讓合同。

　　第五十五條單方申請(qǐng)預(yù)告登記，應(yīng)當(dāng)提交下列文件：

　?。ㄒ唬┥暾?qǐng)書(shū)；（二）身份證明；（三）證明房地產(chǎn)權(quán)利變動(dòng)的法律關(guān)系已經(jīng)形成的文件。

　　第五十六條經(jīng)預(yù)告登記的房地產(chǎn)權(quán)利依法終止的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)注銷預(yù)告登記，并提交下列文件：

　?。ㄒ唬┥暾?qǐng)書(shū)；（二）身份證明；（三）證明經(jīng)預(yù)告登記的房地產(chǎn)權(quán)利終止的文件。

　　第五十七條符合下列條件的預(yù)告登記及其注銷登記的申請(qǐng)，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)予登記：

　　（一）申請(qǐng)登記的房地產(chǎn)在房地產(chǎn)登記冊(cè)的記載范圍內(nèi)；

　?。ǘ┥暾?qǐng)登記事項(xiàng)與房地產(chǎn)登記冊(cè)的記載不沖突；

　　（三）申請(qǐng)人符合本條第二款的規(guī)定。

　　預(yù)告登記及其注銷登記的申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)符合下列規(guī)定：

　?。ㄒ唬┥暾?qǐng)預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記的，申請(qǐng)人一方應(yīng)當(dāng)是商品房預(yù)售許可證記載的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，另一方應(yīng)當(dāng)是商品房預(yù)售合同載明的預(yù)購(gòu)人；

　　（二）申請(qǐng)預(yù)購(gòu)商品房轉(zhuǎn)讓預(yù)告登記的，申請(qǐng)人一方應(yīng)當(dāng)是房地產(chǎn)登記冊(cè)記載的商品房預(yù)購(gòu)人，另一方應(yīng)當(dāng)是預(yù)購(gòu)商品房轉(zhuǎn)讓合同載明的受讓人；

　?。ㄈ┥暾?qǐng)預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記的，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)是設(shè)定預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)的當(dāng)事人，且抵押人是房地產(chǎn)登記冊(cè)記載的商品房預(yù)購(gòu)人；

　?。ㄋ模┥暾?qǐng)房屋建設(shè)工程抵押權(quán)預(yù)告登記的，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)是設(shè)定房屋建設(shè)工程抵押權(quán)的當(dāng)事人，且抵押人是房地產(chǎn)登記冊(cè)記載的土地使用權(quán)人；

　?。ㄎ澹┥暾?qǐng)注銷預(yù)告登記的，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)是原預(yù)告登記的當(dāng)事人；

　?。﹩畏缴暾?qǐng)預(yù)告登記的，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)是房地產(chǎn)權(quán)利變動(dòng)法律文件記載的一方當(dāng)事人。

　　第五十八條房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自受理預(yù)告登記及其注銷登記申請(qǐng)之日起七日內(nèi)完成審核。符合規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)將有關(guān)事項(xiàng)記載于房地產(chǎn)登記冊(cè)，并書(shū)面通知當(dāng)事人；不符合規(guī)定條件的，不予登記，并書(shū)面告知申請(qǐng)人。

　　第五十九條新建商品房所有權(quán)初始登記后，商品房預(yù)購(gòu)人應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。預(yù)購(gòu)商品房設(shè)定抵押的，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記后，其預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記轉(zhuǎn)為房地產(chǎn)抵押權(quán)登記。

　　第六十條新建房屋所有權(quán)初始登記后，其房屋建設(shè)工程抵押權(quán)預(yù)告登記轉(zhuǎn)為房地產(chǎn)抵押權(quán)登記。

　　房屋建設(shè)工程抵押權(quán)預(yù)告登記轉(zhuǎn)為房地產(chǎn)抵押權(quán)登記時(shí)，其抵押物范圍不包括已經(jīng)辦理預(yù)告登記的預(yù)購(gòu)商品房。

　　2.6 ? 第六章法律責(zé)任

　　第六十一條房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)及其工作人員違反本條例規(guī)定，導(dǎo)致房地產(chǎn)登記錯(cuò)誤，給房地產(chǎn)權(quán)利人造成損失的，由市房地資源局或者市登記處承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

　　第六十二條房地產(chǎn)登記申請(qǐng)人提交錯(cuò)誤、虛假的申請(qǐng)登記文件或者申請(qǐng)登記異議不當(dāng)，給房地產(chǎn)權(quán)利人造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

　　第六十三條當(dāng)事人偽造房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)的，由市房地資源局依法沒(méi)收偽造的房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)，并移送司法機(jī)關(guān)處理。

　　第六十四條市房地資源局和市、區(qū)縣房地產(chǎn)登記處的直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，由其所在單位或者上級(jí)主管部門(mén)依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究其刑事責(zé)任。

　　第六十五條當(dāng)事人對(duì)市房地資源局、市登記處的具體行政行為不服的，可以依照《中華人民共和國(guó)行政復(fù)議法》或者《中華人民共和國(guó)行政訴訟法》的規(guī)定，申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟。

　　2.7 ? 第七章附則

　　第六十六條對(duì)本市房地產(chǎn)總登記時(shí)應(yīng)當(dāng)?shù)怯浂吹怯浀耐恋厥褂脵?quán)和房屋所有權(quán)，當(dāng)事人可以憑房地產(chǎn)權(quán)屬來(lái)源證明，向房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)登記。

　　房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)受理登記申請(qǐng)后，應(yīng)當(dāng)向有關(guān)部門(mén)核查，并將有關(guān)情況在本市主要報(bào)紙或者其他媒體上公告；公告六個(gè)月期滿無(wú)異議的，應(yīng)當(dāng)核準(zhǔn)當(dāng)事人的登記申請(qǐng)。

　　第六十七條本條例施行前依法頒發(fā)的房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)和登記證明繼續(xù)有效。

　　第六十八條本條例自2003年5月1日起施行。

　　3 ? 上海市房地產(chǎn)登記條例解讀及案例分析

　　為貫徹落實(shí)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》（以下簡(jiǎn)稱《物權(quán)法》）中對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的相關(guān)規(guī)定，上海市第十三屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第八次會(huì)議于2008年12月25日修訂通過(guò)了《上海市房地產(chǎn)登記條例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》），將于2009年7月1日起施行。新修訂的《條例》在總結(jié)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，按照物權(quán)法的規(guī)定，對(duì)原條例作了進(jìn)一步的補(bǔ)充和完善，為解決以往房地產(chǎn)登記實(shí)踐中的一些新問(wèn)題提供了法律依據(jù)。

　　新修訂《條例》的主要內(nèi)容作如下解讀：

　　一、房地產(chǎn)登記日

　　相關(guān)條款：第十四條第一款

　　【解讀】

　　《物權(quán)法》第十四條規(guī)定，依法應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模杂涊d于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。原《條例》是以受理日為登記日。為與上位法保持一致，新《條例》明確規(guī)定，以房地產(chǎn)登記事項(xiàng)記載于登記簿的日期作為登記日。

　　【案例】

　　甲購(gòu)買登記在乙名下的一套住宅，甲、乙雙方于2009年6月25日簽訂房地產(chǎn)買賣合同。2009年7月1日，甲、乙共同至房屋所在地的房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記。申請(qǐng)人提交的材料齊全，登記機(jī)構(gòu)受理了該申請(qǐng)，并出具了收件收據(jù)。2009年7月17日，登記機(jī)構(gòu)完成審核，在登記簿中記載該房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)人為甲，至此該房屋的產(chǎn)權(quán)人由乙變?yōu)榧祝怯浫占礊?009年7月17日。登記日的法律意義在于明確不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅的法定日期。

　　二、房地產(chǎn)登記的基本單元

　　相關(guān)條款：第八條

　　【解讀】

　　由于以往缺少對(duì)房地產(chǎn)登記基本單元的相關(guān)規(guī)定，出現(xiàn)了開(kāi)發(fā)商采取劃線、打銅釘?shù)确绞綄⒃荚O(shè)計(jì)的商場(chǎng)、辦公樓等擅自分割成若干單位出售產(chǎn)權(quán)，以及私房產(chǎn)權(quán)人隨意分割私房產(chǎn)權(quán)，將一間房屋分割成若干個(gè)產(chǎn)權(quán)單位，并向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理登記的現(xiàn)象，由此引發(fā)矛盾。為了避免上述糾紛，本次條例經(jīng)修訂，明確了房地產(chǎn)登記以房屋、土地的最小單位為基本單元。

　　具體來(lái)說(shuō)：（1）土地以宗地為基本單元。（2）居住房屋原則上以套為基本單元；非成套的，已經(jīng)登記的維持原狀。（3）非居住房屋以規(guī)劃確定的完整功能、可以獨(dú)立使用，并且有明確、唯一編號(hào)的房屋或者特定空間為基本單元，比如獨(dú)幢的賓館、公寓式酒店以幢為基本單元，不得分層、分套出售。

　　【案例】

　　某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)建設(shè)一幢綜合樓，規(guī)劃管理部門(mén)批準(zhǔn)一層為商場(chǎng)，建筑面積1000平方米。開(kāi)發(fā)商擅自將商場(chǎng)分割成若干個(gè)建筑面積30-40平方米的單元，并向社會(huì)做公開(kāi)出售廣告。

　　因?yàn)樵撋啼伈环蠗l例規(guī)定的基本單元的要求，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不能辦理該商鋪的房地產(chǎn)登記。所以，購(gòu)房者要理智購(gòu)房，對(duì)此類售房廣告應(yīng)謹(jǐn)慎對(duì)待。

　　三、附有違法建筑的房地產(chǎn)不能辦理登記

　　相關(guān)條款：第二十條第二款、第二十一條第四款

　　【解讀】

　　附有違法搭建的房地產(chǎn)改變了登記簿記載的房屋的物理狀態(tài)以及土地的使用狀況。違法搭建的房屋本身具有違法性，當(dāng)事人不享有對(duì)這部分房屋的所有權(quán)。因此，新《條例》第二十條規(guī)定，附有違法建筑的房屋，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)作出不予登記的決定。

　　附有違法建筑的房屋，當(dāng)事人拆除了違法建筑、恢復(fù)原狀后，經(jīng)執(zhí)法機(jī)構(gòu)核查并出具已完成整改的證明文件，且房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)登記簿上予以記載后，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)方可辦理房地產(chǎn)登記。

　　【案例】

　　李女士欲購(gòu)買一幢花園別墅，經(jīng)實(shí)地查看，在別墅毗連一側(cè)有一間數(shù)十平方米的附屋。在與產(chǎn)權(quán)人簽訂房屋買賣合同后，雙方當(dāng)事人到房地產(chǎn)交易中心辦理過(guò)戶登記，卻被登記機(jī)構(gòu)告知，該別墅附有違法建筑，已由房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)登記簿上進(jìn)行記載。根據(jù)新《條例》的規(guī)定，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不予受理登記申請(qǐng)。只有在違法建筑拆除后，且持行政執(zhí)法機(jī)構(gòu)出具的已完成整改的證明文件，才能申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記。因?yàn)檫`法的建筑是不受法律保護(hù)的。當(dāng)事人應(yīng)將違法建筑拆除后，行政執(zhí)法機(jī)構(gòu)到現(xiàn)場(chǎng)出具已完成整改的證明文件，登記機(jī)構(gòu)方能辦理登記。

　　這個(gè)案例告訴購(gòu)房者，在實(shí)地看房時(shí)，要核對(duì)產(chǎn)權(quán)證中的附圖，如不一致的，要謹(jǐn)慎簽訂房屋買賣合同。

　　四、損壞承重結(jié)構(gòu)的房屋整改后方能辦理登記

　　相關(guān)條款：第二十一條第三款

　　【解讀】

　　當(dāng)事人損壞房屋承重結(jié)構(gòu)的行為雖然沒(méi)有改變當(dāng)事人對(duì)其不動(dòng)產(chǎn)擁有所有權(quán)，但存在安全隱患，是有質(zhì)量瑕疵的交付，應(yīng)當(dāng)予以制止。為此，新《條例》規(guī)定房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將行政執(zhí)法機(jī)構(gòu)對(duì)損壞房屋承重結(jié)構(gòu)的認(rèn)定載入登記簿加以公示。行政執(zhí)法機(jī)構(gòu)應(yīng)督促當(dāng)事人整改。

　　當(dāng)事人已完成整改的，行政執(zhí)法機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)出具證明文件，由房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)登記簿上予以記載；當(dāng)事人在辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、抵押登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)提交行政執(zhí)法機(jī)構(gòu)出具的已完成整改的證明文件。

　　【案例】

　　王先生購(gòu)買了一套新建商品房，房屋交付后遂開(kāi)始裝修，同時(shí)王先生和出售方共同向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)交易中心申請(qǐng)辦理產(chǎn)權(quán)證。在裝修期間，王先生將主臥室和陽(yáng)臺(tái)之間的承重墻打掉。物業(yè)公司發(fā)現(xiàn)后經(jīng)勸阻、制止無(wú)效，遂向行政執(zhí)法機(jī)構(gòu)報(bào)告，經(jīng)行政執(zhí)法機(jī)構(gòu)認(rèn)定屬損壞承重結(jié)構(gòu)的行為，并向王先生開(kāi)出了限期整改通知書(shū)，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)根據(jù)損壞承重結(jié)構(gòu)的認(rèn)定作了文件記載。幾天后，王先生去登記機(jī)構(gòu)詢問(wèn)產(chǎn)權(quán)證辦理進(jìn)展，被告知王先生須將損壞的承重結(jié)構(gòu)整改完畢后，并由行政執(zhí)法機(jī)構(gòu)出具已完成整改的證明文件，方可取得房地產(chǎn)權(quán)證。于是，王先生請(qǐng)裝修施工人員重砌了承重墻，行政執(zhí)法機(jī)構(gòu)驗(yàn)收后，向王先生出具了已完成整改的證明文件，并將證明文件向房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)作了登記。數(shù)日后，王先生順利地拿到了產(chǎn)權(quán)證。

　　這個(gè)案例告訴人們，不要損壞房屋的承重結(jié)構(gòu)，否則對(duì)己對(duì)他人都將產(chǎn)生不利的后果。

　　五、更正登記

　　相關(guān)條款：第六十一條、第六十二條、第六十三條

　　【解讀】

　　新《條例》在以下幾方面有新的規(guī)定：（1）房地產(chǎn)權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為房地產(chǎn)登記簿記載事項(xiàng)有錯(cuò)誤，且登記簿記載的事項(xiàng)確有錯(cuò)誤的，在房地產(chǎn)權(quán)利人書(shū)面同意更正的情況下，可以共同申請(qǐng)更正登記。（2）如房地產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正，但有行政機(jī)關(guān)、人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生法律效力的文件證明房地產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利歸屬確有錯(cuò)誤的，利害關(guān)系人可以直接申請(qǐng)更正登記。（3）房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)受理了更正申請(qǐng)后，對(duì)正在審核中的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押等登記申請(qǐng)必須中止辦理，同時(shí)暫緩受理新的相關(guān)登記申請(qǐng)，一旦更正登記程序完成后，登記機(jī)構(gòu)才可恢復(fù)受理有關(guān)房地產(chǎn)登記。

　　【案例】

　　某房地產(chǎn)權(quán)利人為張三，張三死亡，公證機(jī)構(gòu)出具了繼承權(quán)公證書(shū)，證明該房屋由張三的兩個(gè)兒子張甲、張乙法定繼承，登記機(jī)構(gòu)依據(jù)公證機(jī)構(gòu)的公證文書(shū)辦理了繼承的轉(zhuǎn)移登記，將房屋所有權(quán)人記載為張甲、張乙。張三的另一個(gè)兒子張丙知道后，向公證機(jī)構(gòu)反映公證失實(shí)，要求糾正，公證機(jī)構(gòu)撤銷了公證書(shū)。此時(shí)，張丙可以征得張甲、張乙的同意，重新辦理公證，并一同前往登記機(jī)構(gòu)將登記的權(quán)利人更正為張甲、張乙、張丙三人；如果張甲、張乙不同意，張丙也應(yīng)當(dāng)向人民法院提起請(qǐng)求確認(rèn)房屋歸屬的民事訴訟，憑法院生效的判決書(shū)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)更正登記。

　　六、異議登記

　　相關(guān)條款：第六十五條、第六十六條、第六十七條、第六十八條

　　【解讀】

　　《條例》在以下幾方面有新的規(guī)定：（1）不能直接進(jìn)行更正登記的，利害關(guān)系人可以持權(quán)利歸屬等事項(xiàng)可能存在錯(cuò)誤的有關(guān)證據(jù)申請(qǐng)異議登記。（2）申請(qǐng)人在異議登記之日起十五日內(nèi)，未提起訴訟、仲裁或者土地權(quán)屬爭(zhēng)議行政處理的，異議登記失效；提起訴訟、仲裁或者土地權(quán)屬爭(zhēng)議行政處理的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)提交有關(guān)受理通知書(shū)，異議登記效力繼續(xù)保持。（3）權(quán)屬爭(zhēng)議處理完畢后，如果異議申請(qǐng)人確為房地產(chǎn)權(quán)利人，可憑生效法律文書(shū)申請(qǐng)更正登記。如果申請(qǐng)人不是房地產(chǎn)權(quán)利人，房地產(chǎn)登記簿記載的房地產(chǎn)權(quán)利人可以憑生效的法律文書(shū)申請(qǐng)注銷異議登記。（4）異議登記后，登記機(jī)構(gòu)需中止辦理正在審核中的該房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓、抵押等登記申請(qǐng)，并暫緩受理該房地產(chǎn)新的相關(guān)登記；（5）為了避免申請(qǐng)人惡意重復(fù)異議登記，損害房地產(chǎn)權(quán)利人的合法利益，原申請(qǐng)人就同一事項(xiàng)不能重復(fù)申請(qǐng)異議登記。

　　【案例】

　　在前面關(guān)于更正登記的例子中，如果張甲、張乙不同意張丙的更正要求，不愿與張丙一起去登記機(jī)構(gòu)辦理更正登記，張丙只得向法院提起訴訟，但又擔(dān)心張甲、張乙搶在法院受理訴訟之前將房屋賣給他人。此時(shí)，張丙可以持公證機(jī)構(gòu)撤銷張甲、張乙繼承權(quán)公證書(shū)的文件，以及自己是張三繼承人之一的證明文件（如戶口簿、戶籍證明等），先到登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理異議登記。張丙在異議登記申請(qǐng)之日起的15日內(nèi)向法院提起房屋權(quán)屬爭(zhēng)議的訴訟。當(dāng)法院受理訴訟后，張丙及時(shí)將受理通知書(shū)提交給了登記機(jī)構(gòu)，此時(shí)異議登記繼續(xù)有效。登記機(jī)構(gòu)也不受理張甲、張乙的轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)。訴訟結(jié)束后，法院支持張丙，張丙憑法院判決生效的法律文書(shū)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)了更正登記。

　　七、預(yù)告登記

　　相關(guān)條款：第五十一條、第五十二條、第五十三條、第五十四條、第五十五條、第五十六條、第五十七條、第五十八條、第五十九條、第六十條

　　【解讀】

　　《條例》在以下幾方面有新的規(guī)定：（1）預(yù)告登記可以雙方共同申請(qǐng)，當(dāng)事人單方申請(qǐng)預(yù)告登記的，必須持雙方當(dāng)事人對(duì)預(yù)告登記的約定文件辦理。（2）期房和現(xiàn)房的交易合同均可辦理預(yù)告登記。（3）未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意處分該房地產(chǎn)的，不予登記。（4）預(yù)告登記失效日期，為債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行登記之日起三個(gè)月。（5）商品房初始登記后，開(kāi)發(fā)企業(yè)與預(yù)購(gòu)人應(yīng)當(dāng)共同申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記。（6）在建工程抵押預(yù)告登記轉(zhuǎn)為現(xiàn)房抵押登記時(shí)，抵押物范圍應(yīng)當(dāng)扣除已經(jīng)辦理預(yù)告登記的預(yù)購(gòu)商品房、業(yè)主共有的房地產(chǎn)、不屬于開(kāi)發(fā)企業(yè)所有的公益性公共服務(wù)設(shè)施的房地產(chǎn)。（7）預(yù)告登記失效后，當(dāng)事人申請(qǐng)注銷預(yù)告登記的，應(yīng)提交預(yù)告登記有關(guān)當(dāng)事人的書(shū)面約定或法院判決、仲裁裁決的文件。

　　【案例】

　　甲在市中心有一套公寓，打算出售給乙，雙方簽訂了買賣合同。一方面乙暫時(shí)未能籌措到足夠的資金，另一方面甲新購(gòu)的住房因裝修尚未完成無(wú)法搬遷，而且甲現(xiàn)在的公寓地段較好，也希望盡可能多使用一段時(shí)間，于是雙方一致同意先不辦理過(guò)戶登記手續(xù)，待半年后乙付清款項(xiàng)再過(guò)戶。但乙擔(dān)心甲日后變卦，將該公寓賣給出價(jià)更高的其它買家并搶先登記，要求先辦理預(yù)告登記，甲同意，于是甲乙雙方共同到登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。登記機(jī)構(gòu)予以預(yù)告登記后，乙對(duì)該公寓的優(yōu)先權(quán)就得到了保障。過(guò)了一段時(shí)間，丙欲以更高的價(jià)格向甲購(gòu)買該公寓，雙方簽訂合同后共同到登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)登記。但由于乙已經(jīng)預(yù)告登記，通過(guò)預(yù)告登記維護(hù)了自己的優(yōu)先權(quán)，登記機(jī)構(gòu)對(duì)丙不予登記。半年后，乙按照約定提出正式轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)權(quán)利的過(guò)戶登記申請(qǐng)，成為了該房地產(chǎn)真正的產(chǎn)權(quán)人。

　　八、房地產(chǎn)權(quán)證的補(bǔ)辦

　　相關(guān)條款：第十八條第二款

　　【解讀】

　　房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)是合法擁有房地產(chǎn)權(quán)利的憑證，權(quán)利人要認(rèn)真妥善保管。一旦滅失或遺失，可申請(qǐng)補(bǔ)發(fā)房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)。為避免利用補(bǔ)證進(jìn)行欺詐的行為，新《條例》對(duì)補(bǔ)辦房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)的，增加了在市房屋、土地行政管理部門(mén)門(mén)戶網(wǎng)站上刊登滅失、遺失聲明的程序，期限為三十日，期滿無(wú)異議或者異議不成立的，才可補(bǔ)發(fā)。補(bǔ)發(fā)的房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)上注明“補(bǔ)發(fā)”字樣。自補(bǔ)發(fā)之日起，原房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)作廢。

　　【案例】

　　甲是某處房地產(chǎn)登記權(quán)利人，因經(jīng)營(yíng)需要，擬將該房地產(chǎn)向銀行抵押貸款，在辦理相關(guān)手續(xù)時(shí)發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)權(quán)證不知何時(shí)丟失了。甲向登記機(jī)構(gòu)查詢后發(fā)現(xiàn)，其房地產(chǎn)還沒(méi)有被騙取登記在別人名下。甲依據(jù)《上海市房地產(chǎn)登記條例》第十八條第二款之規(guī)定，向房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提出補(bǔ)證申請(qǐng)，同時(shí)通過(guò)房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在市房屋、土地行政管理部門(mén)門(mén)戶網(wǎng)站刊登遺失聲明。自刊登之日起滿三十日無(wú)異議，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)向其補(bǔ)發(fā)了房地產(chǎn)權(quán)證。其補(bǔ)發(fā)的房地產(chǎn)權(quán)證被注明“補(bǔ)發(fā)”字樣，登記機(jī)構(gòu)同時(shí)告知甲，其原房地產(chǎn)權(quán)證作廢。