1 ? 沈陽(yáng)國(guó)五條細(xì)則
沈陽(yáng)“國(guó)五條”細(xì)則將限購(gòu)范圍從二環(huán)以內(nèi)拓展到全市行政區(qū)域，已經(jīng)擁有一套住房的沈陽(yáng)市戶籍家庭（含購(gòu)房人、配偶及未成年子女），可再購(gòu)買(mǎi)一套住房。昨晚7時(shí)，沈陽(yáng)市政府辦公廳通過(guò)市政府網(wǎng)站，發(fā)布《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》，對(duì)房?jī)r(jià)控制目標(biāo)、限購(gòu)區(qū)域、限購(gòu)套數(shù)、出手自有住房個(gè)稅稅率等作出明確規(guī)定。
房?jī)r(jià)控制目標(biāo)新建商品房?jī)r(jià)漲幅預(yù)計(jì)低于11%
預(yù)計(jì)今年新建商品住房均價(jià)不超8338元/平
2013年沈陽(yáng)市新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)為：新建商品住房?jī)r(jià)格漲幅低于當(dāng)年城市居民人均可支配收入實(shí)際增幅。
如果按照官方機(jī)構(gòu)發(fā)布數(shù)據(jù)，沈陽(yáng)去年1月至11月份，商品住房均價(jià)在5878至6648元/平方米之間；而來(lái)自一家研究院的帶有“民間”性質(zhì)的數(shù)據(jù)顯示，沈陽(yáng)去年商品住宅均價(jià)最高的7月份和12月份，其價(jià)格均達(dá)到7512元/平方米。
按照沈陽(yáng)市今年政府工作報(bào)告的數(shù)據(jù)，2013年沈陽(yáng)城市人均可支配收入的增幅為11%，這意味著沈陽(yáng)新建商品房?jī)r(jià)格漲幅今年將低于11%。
那么，即便按照“民間”數(shù)據(jù)推算，沈陽(yáng)今年新建商品住房的均價(jià)，也不應(yīng)超過(guò)8338元/平方米。
實(shí)際上，按照相關(guān)方面發(fā)布的數(shù)據(jù)，去年1月份新建商品住宅的均價(jià)為5878元/平方米；至去年11月份，沈陽(yáng)新建商品住房均價(jià)達(dá)到6648元。也就是說(shuō)，從去年1月至11月，沈陽(yáng)商品住房每平方米平均上漲770元，增幅為13%。
2012年，沈陽(yáng)城市居民人均可支配收入實(shí)現(xiàn)26430元，相當(dāng)于每月2202元。
假定2013年沈陽(yáng)城市人均可支配收入增長(zhǎng)11%，那么今年沈陽(yáng)城市人均可支配收入將達(dá)29337元，當(dāng)相于每月2444元。
1.1 ? 住房限購(gòu)從二環(huán)內(nèi)到全市每家“限”兩套房
在沈陽(yáng)市行政區(qū)域內(nèi)，已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭（含購(gòu)房人、配偶及未成年子女，下同），可再購(gòu)買(mǎi)1套住房；能夠提供在本市1年以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)證明的非本市戶籍居民家庭，可購(gòu)買(mǎi)1套住房。購(gòu)買(mǎi)的住房包括新建商品住房和二手住房。
在沈陽(yáng)市人口密集、房?jī)r(jià)過(guò)高的二環(huán)區(qū)域內(nèi)暫時(shí)實(shí)行居民家庭限購(gòu)住房套數(shù)政策，即：已擁有1套住房的沈陽(yáng)市戶籍居民家庭（含購(gòu)房人、配偶及未成年子女，下同）、能夠提供在沈陽(yáng)市1年以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非沈陽(yáng)市戶籍居民家庭，在上述區(qū)域內(nèi)限購(gòu)1套住房（含新建商品住房和二手住房）。對(duì)已擁有2套及以上住房的沈陽(yáng)市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非沈陽(yáng)市戶籍居民家庭、無(wú)法提供在沈陽(yáng)市1年以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非沈陽(yáng)市戶籍居民家庭，暫停在上述區(qū)域內(nèi)向其售房。
參與制定政策的業(yè)內(nèi)人士說(shuō)，根據(jù)沈陽(yáng)市以往的房產(chǎn)政策及國(guó)家相關(guān)的政策來(lái)分析，在未來(lái)本市市民二套房的限購(gòu)區(qū)域由過(guò)去的二環(huán)內(nèi)，擴(kuò)大到所有行政區(qū)域，包括渾南、沈北等地區(qū)。而對(duì)于外地市民在沈陽(yáng)買(mǎi)房，變化同樣體現(xiàn)區(qū)域的變化，也由過(guò)去的二環(huán)內(nèi)擴(kuò)展到所有行政區(qū)域。直觀地說(shuō)，過(guò)去已經(jīng)有兩套房的沈陽(yáng)市民，以前可以在二環(huán)外再買(mǎi)房子，而從現(xiàn)在起，可能在沈陽(yáng)市的任何區(qū)域都不能再買(mǎi)第三套房子了。
保障性住房首提嚴(yán)格核查保障房居民家庭收入
各地區(qū)和有關(guān)部門(mén)要抓緊落實(shí)保障性安居工程建設(shè)用地，確保按要求全部開(kāi)工建設(shè)；配套設(shè)施與保障性安居工程建設(shè)同步規(guī)劃、同步實(shí)施、同時(shí)交付使用；在適合配建公共租賃住房的普通商品住房項(xiàng)目中配建一定比例公共租賃住房；由民政部門(mén)牽頭，積極推進(jìn)居民家庭收入核對(duì)工作，建立公安、工商、房產(chǎn)等部門(mén)信息共享機(jī)制，嚴(yán)格準(zhǔn)入退出，確保分配公開(kāi)、公平、公正。
2011年出臺(tái)的調(diào)控政策指出，保障性住房用地不得從事商業(yè)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，因城市規(guī)劃調(diào)整需要改變用途的，由政府收回，另選地塊供應(yīng)。
沈陽(yáng)保障性住房包括廉租住房、公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房等。以2012年為例，沈陽(yáng)市新建地鐵惠民新城工程項(xiàng)目（沈北道義大學(xué)城）1900套、地鐵惠生新城工程項(xiàng)目（沈北新區(qū)101國(guó)道西）4100套、地鐵濱河新城工程項(xiàng)目（南部污水處理廠）4000套。最大的公租房項(xiàng)目麗水新城預(yù)計(jì)今年入住。對(duì)于各個(gè)保障性住房項(xiàng)目的門(mén)檻、程序、退出等，沈陽(yáng)市均有明確的規(guī)定。此次新政首次提出由民政部門(mén)牽頭，積極推進(jìn)居民家庭收入核對(duì)工作，建立公安、工商、房產(chǎn)等部門(mén)信息共享機(jī)制，嚴(yán)格準(zhǔn)入退出，確保分配公開(kāi)、公平、公正，來(lái)保證保障性住房確實(shí)能改善低收入群體的居住條件。
1.2 ? 個(gè)稅二手房轉(zhuǎn)讓20%差額征稅
依法執(zhí)行二手房交易稅收政策。稅務(wù)、房產(chǎn)部門(mén)要密切配合，對(duì)出售自有住房應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，通過(guò)稅收征管、房屋登記等歷史信息能夠核實(shí)房屋原值的，按轉(zhuǎn)讓所得20%計(jì)征，無(wú)法核實(shí)房屋原值的，可按現(xiàn)行核定標(biāo)準(zhǔn)計(jì)征。
截至去年末，沈陽(yáng)二手房交易一直按照差額20%計(jì)征個(gè)稅，對(duì)不能核實(shí)房產(chǎn)原值的房屋，在轉(zhuǎn)讓時(shí)則執(zhí)行核定全額1%計(jì)征。差額計(jì)征和核定全額計(jì)證，均是法律允許范圍。
轉(zhuǎn)讓二手房個(gè)稅政策，仍強(qiáng)調(diào)通過(guò)交易稅收成本，抑制房屋炒賣(mài)行為，對(duì)轉(zhuǎn)讓未滿五年的住房，除按差額計(jì)征20%個(gè)稅外，還需繳納全額5.6%營(yíng)業(yè)稅。
差別化房貸
二套房首付和利率或上調(diào)，目前多家銀行二套房利率上浮10%至20%
銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要進(jìn)一步落實(shí)首套住房的貸款首付比例和貸款利率政策，按規(guī)定執(zhí)行第二套（及以上）住房信貸政策；要強(qiáng)化借款人資格審查，不得向不符合信貸政策的借款人違規(guī)發(fā)放貸款；銀行業(yè)監(jiān)管部門(mén)要加強(qiáng)對(duì)差別化住房信貸政策的日常管理和專項(xiàng)檢查，對(duì)違反政策規(guī)定的及時(shí)制止、糾正；人民銀行沈陽(yáng)分支機(jī)構(gòu)可根據(jù)市政府新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)和政策要求，進(jìn)一步提高第二套住房貸款首付比例和貸款利率。
二套房首付至少六成，貸款利率是至少上浮10%，停止辦理第三套房貸款。昨日，遼沈晚報(bào)記者從沈城多家銀行求證獲知，目前有關(guān)二套房貸政策沒(méi)有調(diào)整，但隨著國(guó)五條細(xì)則的落地，部分銀行已經(jīng)收緊房貸，首套房貸優(yōu)惠折扣取消，二套房利率普遍上浮10%至20%，甚至有個(gè)別銀行已在沈陽(yáng)地區(qū)停辦二套房貸業(yè)務(wù)。目前，沈陽(yáng)地區(qū)是否進(jìn)一步提高二套房貸首付比例和貸款利率，仍有待觀察。
1.3 ? 商品房預(yù)售報(bào)價(jià)高于指導(dǎo)價(jià) 不發(fā)預(yù)售許可證
加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管；繼續(xù)實(shí)施商品房明碼標(biāo)價(jià)、一房一價(jià)規(guī)定；提高商品房預(yù)售門(mén)檻，從工程投資和形象進(jìn)度、交付時(shí)限等方面強(qiáng)化預(yù)售管理。對(duì)預(yù)售方案報(bào)價(jià)過(guò)高且不接受管理部門(mén)指導(dǎo)，或沒(méi)有實(shí)行預(yù)售資金監(jiān)管的商品房項(xiàng)目，暫不核發(fā)預(yù)售許可證；由建設(shè)部門(mén)牽頭，房產(chǎn)、土地規(guī)劃、稅務(wù)、金融等部門(mén)配合，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)信用管理；對(duì)違法違規(guī)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)，要依法嚴(yán)格處理。
此前政策
2011年出臺(tái)的調(diào)控政策規(guī)定，商品住房項(xiàng)目在建建筑單體達(dá)到商品房預(yù)售許可審批條件時(shí)，必須及時(shí)報(bào)批預(yù)售方案，申辦《商品房預(yù)售許可證》。取得《商品房預(yù)售許可證》的，要在預(yù)售現(xiàn)場(chǎng)公示批準(zhǔn)證件及其他應(yīng)公示的信息，并對(duì)預(yù)售的商品住房實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，對(duì)違反相關(guān)規(guī)定且拒不整改的，關(guān)閉其商品房網(wǎng)上備案系統(tǒng)。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行預(yù)售，不得進(jìn)行展銷活動(dòng)。
1.4 ? 土地供應(yīng)開(kāi)發(fā)商拿地 開(kāi)竣工時(shí)間寫(xiě)入合同
2013年住房用地計(jì)劃供應(yīng)總量不低于過(guò)去5年平均實(shí)際供應(yīng)量，一季度公布年度住房用地供應(yīng)計(jì)劃；完善土地出讓方式，嚴(yán)防高價(jià)地?cái)_亂土地市場(chǎng)預(yù)期；將商品住房項(xiàng)目規(guī)劃條件、開(kāi)竣工時(shí)間等要求作為土地出讓條件，納入出讓合同；建立中小戶型普通商品住房建設(shè)項(xiàng)目行政審批快速通道，中小戶型套數(shù)達(dá)到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)總套數(shù)70%以上的普通商品住房建設(shè)項(xiàng)目，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)在符合信貸條件前提下優(yōu)先支持其開(kāi)發(fā)貸款需求。
2011年出臺(tái)調(diào)控政策規(guī)定，2011年沈陽(yáng)市商品住房用地供應(yīng)計(jì)劃總量不得低于前2年年均實(shí)際供應(yīng)量，保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小戶型普通商品住房用地不得低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%。保障性住房用地不得從事商業(yè)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，因城市規(guī)劃調(diào)整需要改變用途的，由政府收回，另選地塊供應(yīng)。
2 ? 沈陽(yáng)國(guó)五條細(xì)則解讀
一、確定新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)。
按照保持房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定的原則，2013年我市新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)為：新建商品住房?jī)r(jià)格漲幅低于當(dāng)年城市居民人均可支配收入實(shí)際增幅。各地區(qū)和有關(guān)部門(mén)要切實(shí)承擔(dān)起穩(wěn)定房?jī)r(jià)的責(zé)任，確保實(shí)現(xiàn)價(jià)格控制目標(biāo)。
二、認(rèn)真執(zhí)行國(guó)家住房限購(gòu)要求。
在我市行政區(qū)域內(nèi)，已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭（含購(gòu)房人、配偶及未成年子女，下同），可再購(gòu)買(mǎi)1套住房；能夠提供在本市1年以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)證明的非本市戶籍居民家庭，可購(gòu)買(mǎi)1套住房。購(gòu)買(mǎi)的住房包括新建商品住房和二手住房。
三、繼續(xù)執(zhí)行差別化住房信貸政策。
銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要進(jìn)一步落實(shí)首套住房的貸款首付比例和貸款利率政策，按規(guī)定執(zhí)行第二套（及以上）住房信貸政策；要強(qiáng)化借款人資格審查，不得向不符合信貸政策的借款人違規(guī)發(fā)放貸款；銀行業(yè)監(jiān)管部門(mén)要加強(qiáng)對(duì)差別化住房信貸政策的日常管理和專項(xiàng)檢查，對(duì)違反政策規(guī)定的及時(shí)制止、糾正；人民銀行沈陽(yáng)分支機(jī)構(gòu)可根據(jù)市政府新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)和政策要求，進(jìn)一步提高第二套住房貸款首付比例和貸款利率。
四、依法執(zhí)行二手房交易稅收政策。
稅務(wù)、房產(chǎn)部門(mén)要密切配合，對(duì)出售自有住房應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，通過(guò)稅收征管、房屋登記等歷史信息能夠核實(shí)房屋原值的，按轉(zhuǎn)讓所得20%計(jì)征，無(wú)法核實(shí)房屋原值的，可按現(xiàn)行核定標(biāo)準(zhǔn)計(jì)征。稅務(wù)部門(mén)要繼續(xù)推進(jìn)應(yīng)用房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估辦法，加強(qiáng)二手房交易稅收征管工作。
五、增加普通商品住房和用地供應(yīng)。
土地規(guī)劃部門(mén)要根據(jù)供需情況科學(xué)編制年度住房用地供應(yīng)計(jì)劃，保持合理穩(wěn)定的住房用地供應(yīng)規(guī)模。2013年住房用地計(jì)劃供應(yīng)總量不低于過(guò)去5年平均實(shí)際供應(yīng)量，一季度公布年度住房用地供應(yīng)計(jì)劃；完善土地出讓方式，嚴(yán)防高價(jià)地?cái)_亂土地市場(chǎng)預(yù)期；將商品住房項(xiàng)目規(guī)劃條件、開(kāi)竣工時(shí)間等要求作為土地出讓條件，納入出讓合同；建立中小戶型普通商品住房建設(shè)項(xiàng)目行政審批快速通道，中小戶型套數(shù)達(dá)到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)總套數(shù)70%以上的普通商品住房建設(shè)項(xiàng)目，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)在符合信貸條件前提下優(yōu)先支持其開(kāi)發(fā)貸款需求。
六、加快保障性安居工程規(guī)劃和建設(shè)。
各地區(qū)和有關(guān)部門(mén)要抓緊落實(shí)保障性安居工程建設(shè)用地，確保按要求全部開(kāi)工建設(shè)；配套設(shè)施與保障性安居工程建設(shè)同步規(guī)劃、同步實(shí)施、同時(shí)交付使用；在適合配建公共租賃住房的普通商品住房項(xiàng)目中配建一定比例公共租賃住房；由民政部門(mén)牽頭，積極推進(jìn)居民家庭收入核對(duì)工作，建立公安、工商、房產(chǎn)等部門(mén)信息共享機(jī)制，嚴(yán)格準(zhǔn)入退出，確保分配公開(kāi)、公平、公正。
七、積極推進(jìn)城市棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)改造。
各地區(qū)和有關(guān)部門(mén)要抓好城市和國(guó)有工礦（含煤礦）、國(guó)有林區(qū)、墾區(qū)棚戶區(qū)改造，積極推進(jìn)非成片棚戶區(qū)、城中村改造和城鎮(zhèn)舊住宅區(qū)綜合整治，及時(shí)完成危房改造工作。
八、進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。
加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管；繼續(xù)實(shí)施商品房明碼標(biāo)價(jià)、一房一價(jià)規(guī)定；提高商品房預(yù)售門(mén)檻，從工程投資和形象進(jìn)度、交付時(shí)限等方面強(qiáng)化預(yù)售管理。對(duì)預(yù)售方案報(bào)價(jià)過(guò)高且不接受管理部門(mén)指導(dǎo)，或沒(méi)有實(shí)行預(yù)售資金監(jiān)管的商品房項(xiàng)目，暫不核發(fā)預(yù)售許可證；由建設(shè)部門(mén)牽頭，房產(chǎn)、土地規(guī)劃、稅務(wù)、金融等部門(mén)配合，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)信用管理；對(duì)違法違規(guī)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)，要依法嚴(yán)格處理。
九、加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)基礎(chǔ)工作。
建立和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，完善住房供應(yīng)體系，健全房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行和監(jiān)管機(jī)制；進(jìn)一步整理和完善個(gè)人住房信息等房產(chǎn)管理基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，積極推進(jìn)城鎮(zhèn)個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，全面提升房產(chǎn)管理信息化水平；房產(chǎn)、稅務(wù)、金融等部門(mén)密切配合，逐步建設(shè)統(tǒng)一的信息查詢平臺(tái)；加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行監(jiān)測(cè)，及時(shí)統(tǒng)計(jì)發(fā)布市場(chǎng)信息，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展。
3 ? 沈陽(yáng)國(guó)五條影響
4月2日沈陽(yáng)版“國(guó)五條”細(xì)則落地的第一天，沈陽(yáng)市房產(chǎn)登記服務(wù)大廳作為沈陽(yáng)二手房交易市場(chǎng)的晴雨表，已明顯感受到二手房交易的降溫，而且來(lái)勢(shì)之快也超出人們的預(yù)料。沈陽(yáng)市房產(chǎn)局的權(quán)威人士昨日透露，根據(jù)房產(chǎn)新政的規(guī)定，沈陽(yáng)市房產(chǎn)局將繼續(xù)實(shí)施商品房明碼標(biāo)價(jià)、一房一價(jià)。針對(duì)目前少數(shù)開(kāi)發(fā)商預(yù)售方案報(bào)價(jià)過(guò)高的情況，該局將要求所有待售的商品房重新申報(bào)。對(duì)預(yù)售方案報(bào)價(jià)過(guò)高且不接受管理部門(mén)指導(dǎo)，或沒(méi)有實(shí)行預(yù)售資金監(jiān)管的商品房項(xiàng)目，暫不核發(fā)預(yù)售許可證。
房產(chǎn)大廳一小時(shí)僅放出14張?zhí)?/span>
昨日上午，在沈陽(yáng)市房產(chǎn)登記服務(wù)大廳的一樓咨詢領(lǐng)號(hào)臺(tái)前，商品房領(lǐng)號(hào)排起了20多米的長(zhǎng)隊(duì)，而二手房領(lǐng)號(hào)則無(wú)需排隊(duì)，稀稀落落的居民不時(shí)前來(lái)咨詢政策，間或有人遞上手續(xù)申領(lǐng)排號(hào)。截至昨日9時(shí)27分，咨詢領(lǐng)號(hào)臺(tái)僅發(fā)放出14張?zhí)枺藭r(shí)他們對(duì)外接受服務(wù)已有一個(gè)小時(shí)。盡管房產(chǎn)登記服務(wù)大廳仍然人潮涌動(dòng)，工作人員表示，大都是前期已經(jīng)交件并按約定時(shí)間來(lái)辦手續(xù)的，而現(xiàn)辦交易手續(xù)的情況較少。
無(wú)稅房源借機(jī)提價(jià)漲300多元/平
“國(guó)五條”細(xì)則公布，3月份沈陽(yáng)二手房交易市場(chǎng)出現(xiàn)爆棚行情，但隨著政策落地明朗，未來(lái)二手房市場(chǎng)的走勢(shì)也成為業(yè)內(nèi)關(guān)注的熱點(diǎn)。
沈陽(yáng)阿凡提信息中介有限公司總經(jīng)理王焦說(shuō)：“為搭政策末班車，的確存在部分購(gòu)房人提前置業(yè)的情況，而透支了未來(lái)部分市場(chǎng)份額，不過(guò)考慮到二手房有相對(duì)特殊的客戶需求群體，隨著市場(chǎng)對(duì)政策的適應(yīng)和消化，對(duì)沈陽(yáng)二手房整體市場(chǎng)影響不大?！?/span>
昨日，遼沈晚報(bào)記者走訪了沈城多家房產(chǎn)中介，均表示沈陽(yáng)細(xì)則政策剛明朗，市場(chǎng)還沒(méi)有出現(xiàn)明顯變化，近期整體交易市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷可能偏大，但對(duì)位置好、學(xué)區(qū)房、無(wú)稅房等房源，受影響的可能較小。
沈河區(qū)一家房產(chǎn)中介業(yè)主劉女士表示，在其門(mén)店掛牌的無(wú)稅房源（即滿五年唯一住房）已經(jīng)出現(xiàn)小幅漲價(jià)行情，一位葫蘆島的業(yè)主準(zhǔn)備出售其沈陽(yáng)一套91平方米的房源，因?yàn)閷儆谖ㄒ蛔》浚谥鲃?dòng)將掛牌價(jià)由之前的64萬(wàn)提高至67萬(wàn)，相當(dāng)于每平方米漲了300余元，即便如此，相對(duì)有個(gè)稅同等條件的二套房源仍然保持一定優(yōu)勢(shì)。
反響中介
遭遇政策“門(mén)坎”中介一天丟兩單生意
沈陽(yáng)版“國(guó)五條”細(xì)則要求依法嚴(yán)格執(zhí)行二手房交易稅收政策，通過(guò)稅收征管、房屋登記等歷史信息能夠核實(shí)房屋原值的，按轉(zhuǎn)讓所得20%計(jì)征個(gè)人所得稅。
4月1日作為沈陽(yáng)從嚴(yán)執(zhí)行二手房交易差額20%個(gè)人所得稅的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，不少搶搭政策“末班車”的業(yè)務(wù)也終因這一天的到來(lái)而被迫停止，買(mǎi)賣(mài)雙方臨陣“變卦”，房產(chǎn)中介也只能自己扛。
阿凡提房產(chǎn)中介某直營(yíng)店經(jīng)理邊鋒說(shuō)：“在雙方達(dá)成交易意向時(shí)，我們便告訴了雙方，因新政個(gè)稅隨時(shí)都有可能落地，如果趕上按全額1%核定征收則雙方正式交易，如果是差額20%征收則再議。雙方還達(dá)成協(xié)議，買(mǎi)方交納了意向金”“當(dāng)天，我們的經(jīng)紀(jì)人辦理業(yè)務(wù)時(shí)得知新遞件均按差額20%計(jì)征個(gè)稅時(shí)，迅速把這一消息通知兩單當(dāng)日辦理手續(xù)的買(mǎi)賣(mài)雙方，因?yàn)榘?%核定征收只有8000元左右的個(gè)稅，若按差額20%計(jì)征個(gè)稅則達(dá)到7萬(wàn)多元，兩個(gè)買(mǎi)主均表示要考慮，已經(jīng)明顯流露放棄之意?！边呬h說(shuō)。
昨日下午1點(diǎn)多，記者來(lái)到渾南中介門(mén)店比較集中的地方，正在為孩子選房的李女士表示，自己三月份就已經(jīng)開(kāi)始選房子，沒(méi)想到房子還沒(méi)有選到，個(gè)稅就提高了?！敖灰壮杀咎吡恕彼f(shuō)。
反響開(kāi)發(fā)商
擔(dān)心首付、利率上漲希望政策能再具體
關(guān)于二套房貸首付或提至六成、利率上浮20%的傳言，對(duì)有計(jì)劃貸款購(gòu)買(mǎi)二套房的居民來(lái)說(shuō)是，顯然不是好消息，但對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)同樣如此。
渾南一家樓盤(pán)營(yíng)銷負(fù)責(zé)人肖強(qiáng)（化名）表示，二套房一般屬于家庭改善性需求，如果首付比例提高至70%，殺傷力太大，與其貸款購(gòu)買(mǎi)，不如找親戚湊夠另外三成，希望政策可以再具體些，比如設(shè)定原住房人均面積低于30平方米，在購(gòu)買(mǎi)二套房時(shí)給予首付5至6成。
和平區(qū)一樓盤(pán)置業(yè)顧問(wèn)小李說(shuō)，從他們接待的客戶來(lái)看，需要貸款的客戶在60%至70%之間，而且這些人中又有半數(shù)是二套房購(gòu)買(mǎi)者，如果二套房貸首付和利率上浮，影響面不可忽視。
昨日在奧體中心附近，一家樓盤(pán)的售樓員說(shuō)，他認(rèn)為，對(duì)于他們所售的樓盤(pán)來(lái)說(shuō)，影響可能不會(huì)太大，因?yàn)闃潜P(pán)中、小戶型的房子比較多，購(gòu)房者中最多的還是年輕人，不少是為了買(mǎi)婚房、首套房，屬于剛性需求，政策變化影響相對(duì)較小。
反響銀行
沈部分銀行二套房貸款利率上浮兩成
未來(lái)，沈陽(yáng)二套房貸首付和利率是否提高？截至昨日，人民銀行沈陽(yáng)分行仍未就此表態(tài)，但沈城部分銀行對(duì)房貸收緊的趨勢(shì)越來(lái)超明顯。
昨日，記者陸續(xù)走訪含國(guó)有銀行在內(nèi)的多家商業(yè)銀行支行，獲知目前沈陽(yáng)市場(chǎng)二套房貸政策未變，仍執(zhí)行首付不低于六成，利率在基準(zhǔn)利率上上浮最少10%，個(gè)別銀行則就二套房貸利率上浮20%。
昨日，有媒體報(bào)道北京中國(guó)銀行首套房貸利率上浮5%，而中國(guó)銀行沈陽(yáng)分行表示，目前沈陽(yáng)地區(qū)首套房套仍執(zhí)行基準(zhǔn)利率，尚未出現(xiàn)利率上浮的情況，不過(guò)對(duì)二套房貸利率則上浮10%，“完全按照國(guó)家政策”。
記者咨詢了農(nóng)行、建行、工行等多家銀行，此前部分銀行對(duì)合作樓盤(pán)客戶有少量?jī)?yōu)惠，首套房貸最低可做到85折或9折，具體樓盤(pán)有小幅度的浮動(dòng)，但目前大都回歸至基準(zhǔn)利率為主。
某銀行和平支行信貸負(fù)責(zé)人表示，今年年初時(shí)個(gè)人首套住房貸款，9折優(yōu)惠利率還較為普遍，“現(xiàn)在少得可憐，想要申請(qǐng)9折房貸的話，需滿足很多條件，至少是銀行的貴賓客戶，而且需向上級(jí)銀行打報(bào)告申請(qǐng)，批準(zhǔn)下來(lái)的可能性不大”。而一家股份制銀行五里河支行人士表示，他們的首套房貸利率已經(jīng)不是基準(zhǔn)利率，而是在基準(zhǔn)利率上上浮5%至10%。
反響租房市場(chǎng)
部分二手房“由售轉(zhuǎn)租”
中介看好租房市場(chǎng)
沈陽(yáng)國(guó)五條細(xì)則出臺(tái)后二手房交易市場(chǎng)驟然變冷，而與之相對(duì)的租房市場(chǎng)卻急劇升溫。昨日，記者走訪沈城多家房地產(chǎn)中介發(fā)現(xiàn)，租房市場(chǎng)火爆，近日新增出租房源數(shù)量已經(jīng)翻倍?！耙郧懊刻炷苡腥奶仔略龃夥吭?，而現(xiàn)在每天都有十套左右?，F(xiàn)在二手房交易量已經(jīng)下降，許多過(guò)去準(zhǔn)備出售的房源變成了出租?！蔽捏w路三好街某房產(chǎn)中介的負(fù)責(zé)人陳女士說(shuō)。“我這房子本來(lái)打算賣(mài)掉了，但是我這不是唯一住房，得加上20%的稅，太不好賣(mài)了。賣(mài)不掉，空著就更賠了，還是出租吧?！狈恐鲝埮楷F(xiàn)在后悔自己沒(méi)有早把這套二手房賣(mài)掉。文體路三好街某房產(chǎn)中介的負(fù)責(zé)人陳女士說(shuō)現(xiàn)在像張女士這樣的情況有很多，“你看我這面墻全是租房信息，里面就有好多房源本來(lái)是打算出售的?！标惻拷榻B，現(xiàn)在她們中介每天都有新增的由賣(mài)改租的房源。
資深房產(chǎn)中介春華說(shuō)杜女士的分析不無(wú)道理，但近期待租房源的租金并無(wú)大幅上漲。春華說(shuō)：“由于二手房交易成本上升，買(mǎi)不起房子的人只能去租賃，租賃市場(chǎng)將會(huì)更加火爆?！?/span>
昨日記者走訪沈城多家房地產(chǎn)中介發(fā)現(xiàn)，以前在醒目位置擺放的房屋出售信息已經(jīng)變成了房屋出租信息。在各中介詢問(wèn)二手房買(mǎi)賣(mài)的人寥寥無(wú)幾，而出租和求租的人卻有很多。北文萃路上某不動(dòng)產(chǎn)的一位經(jīng)紀(jì)人透露：“現(xiàn)在待售的主打房源都是那些滿五年的唯一住宅，雖然少了稅費(fèi)，但是單價(jià)卻很高。即便是房主如今主動(dòng)讓一點(diǎn)利出來(lái)，也找不到合適的買(mǎi)房人，買(mǎi)房人絕大多數(shù)都已經(jīng)開(kāi)始觀望了?！痹摻?jīng)紀(jì)人說(shuō)現(xiàn)在公司已經(jīng)開(kāi)始主打租房生意了。
在三好街工作的白領(lǐng)林林已經(jīng)在沈陽(yáng)工作了4個(gè)年頭。“本打算今年買(mǎi)個(gè)二手房在沈陽(yáng)安家的，可這細(xì)則一出，二手房?jī)r(jià)水漲船高，以前看好的那套房加上稅漲了10萬(wàn)元，已經(jīng)超出了我的預(yù)算?！绷至终f(shuō)自己經(jīng)決定先棄買(mǎi)轉(zhuǎn)租，之后再慢慢尋找合適的二手房，或者新房。
中介陳女士說(shuō)：“雖說(shuō)20%的差額稅是針對(duì)賣(mài)方者說(shuō)的，但是這錢(qián)多數(shù)最終還是會(huì)轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房者身上。以前中介還有方法可以避稅，但是現(xiàn)在嚴(yán)格執(zhí)行，除非是滿五年唯一住房，否則這差額稅是免不了的了。”
反響購(gòu)房者
今后買(mǎi)改善房“分三步”
先租、再賣(mài)、最后再買(mǎi)房
在眾多購(gòu)房者中，改善型需求者占據(jù)半壁江山。國(guó)五條細(xì)則出臺(tái)后，這部分群體紛紛開(kāi)始了“先租房、再賣(mài)房、最后買(mǎi)房”的三步走策略。
家住沈陽(yáng)市府廣場(chǎng)附近的60歲的朱先生有一套60平的住宅，唯一的女兒已經(jīng)結(jié)婚，為了迎接未出世的小外孫，他決定換一套100平的住宅改善一下居住條件。按照原來(lái)的計(jì)劃，他打算先買(mǎi)一套房子，再賣(mài)掉舊房，但現(xiàn)在不行了。
朱先生的現(xiàn)有住房雖為滿五年的唯一住房，但是一旦他購(gòu)買(mǎi)了新房，再出售那套舊房的時(shí)候，舊房就成了他的二套住房，出售時(shí)就必然要加上20%的差額稅。為了避免這20%的差額稅，他只能選擇先將手中的舊房賣(mài)掉，然后再去買(mǎi)新房。朱先生說(shuō)：“我是剛需購(gòu)房，沒(méi)想到變得這么折騰，現(xiàn)在想要避免額外付出，只能走先租房、再賣(mài)房、最后買(mǎi)房的路線”
朱先生來(lái)到百聯(lián)附近的一家房屋中介，準(zhǔn)備把自己的舊房登記。中介人員告訴朱先生：“您的房子是滿五年唯一住房還好一點(diǎn)，但是現(xiàn)在買(mǎi)房的人都特別謹(jǐn)慎，所以也不能保證您的房子多久才能賣(mài)出。”
反響公積金
沈陽(yáng)暫未制定公積金收緊政策
沈陽(yáng)市住房公積金管理中心工作人員告訴記者，沈陽(yáng)國(guó)五條細(xì)則出臺(tái)后，來(lái)辦理貸款業(yè)務(wù)的人暫未增多，甚至來(lái)咨詢的人也并未增多。今年3月，武漢、長(zhǎng)沙等多地公積金新政出爐，但該工作人員表示，沈陽(yáng)暫未制定公積金收緊政策。目前，沈陽(yáng)公積金貸款額度仍為：?jiǎn)稳死U存公積金最高可貸款額度為30萬(wàn)元，雙職工繳存公積金最高可貸款額度為50萬(wàn)元，家庭成員3人（含）以上繳存公積金最高可貸款額度為60萬(wàn)元；二套房公積金貸款首付仍為6成，利率為基準(zhǔn)利率的1.1倍，亦并無(wú)變化。
