1 ? 2015年《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》和《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》有關(guān)問題的通知

　　各省、自治區(qū)、直轄市國土資源主管部門，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團國土資源局，解放軍土地管理局：

　　《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》（GB/T 18507-2014）和《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（GB/T 18508-2014）（以下簡稱“規(guī)程”）國家技術(shù)標準已經(jīng)公開發(fā)布，于2014年12月1日起實施。為貫徹執(zhí)行好規(guī)程，現(xiàn)就有關(guān)問題通知如下：

　　一、加大宣傳培訓(xùn)和指導(dǎo)監(jiān)督力度。規(guī)程是各級國土資源主管部門、土地市場中介行業(yè)協(xié)會、土地估價機構(gòu)及其有關(guān)人員在從事地價管理和地價評估工作時應(yīng)遵循的國家技術(shù)標準。各級國土資源主管部門要會同行業(yè)協(xié)會，組織開展部門、機構(gòu)和人員培訓(xùn)，在有關(guān)人員的后續(xù)教育中增加相應(yīng)的內(nèi)容和學(xué)時要求，加大規(guī)程的宣傳推行和指導(dǎo)監(jiān)督力度，促進土地市場中介行業(yè)健康發(fā)展。

　　二、嚴格按規(guī)程制訂、更新并公布基準地價。市、縣國土資源主管部門應(yīng)嚴格按照規(guī)程，開展基準地價制訂、更新和公布工作。基準地價每3年應(yīng)全面更新一次；超過6年未全面更新的，在土地估價報告中不再使用基準地價系數(shù)修正法；不能以網(wǎng)格等形式借助計算機信息系統(tǒng)實時更新基準地價。基準地價以及全面更新成果應(yīng)由省級國土資源主管部門組織驗收后報部備案，然后由市、縣國土資源主管部門及時向社會公開。省級國土資源主管部門要加強監(jiān)督指導(dǎo)，確?；鶞实貎r及時更新、發(fā)布，對不符合規(guī)程規(guī)定的基準地價制訂、更新工作及成果應(yīng)及時予以糾正。部將建立全國基準地價備案系統(tǒng)，實行電子化備案。

　　三、加強宗地地價評估管理。土地估價機構(gòu)和人員開展宗地地價評估工作，應(yīng)嚴格依照規(guī)程出具土地估價報告（含土地估價技術(shù)報告），并且履行電子化備案程序，取得電子備案號。在土地出讓、土地資產(chǎn)處置、土地收購儲備等工作中需要進行宗地地價評估的，各級國土資源主管部門應(yīng)注意檢查所使用的土地估價報告是否具備電子備案號；在土地市場動態(tài)監(jiān)測監(jiān)管系統(tǒng)中上傳土地出讓合同時，應(yīng)填寫土地估價報告?zhèn)浒柑枴?br />
　　四、嚴格執(zhí)行出讓地價評估有關(guān)規(guī)定。在國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓前，市、縣國土資源主管部門應(yīng)當(dāng)按照規(guī)程和《關(guān)于發(fā)布〈國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價評估技術(shù)規(guī)范（試行）〉的通知》（國土資廳發(fā)〔2013〕20號）有關(guān)要求，組織對擬出讓宗地的地價進行評估，出具土地估價報告。出具的土地估價報告應(yīng)當(dāng)在“估價結(jié)果”部分有明確底價決策建議及理由；涉及協(xié)議出讓最低價標準、工業(yè)用地出讓最低價標準等最低限價的，還應(yīng)同時列出相應(yīng)的最低限價標準。

　　已出讓土地因調(diào)整容積率需評估補繳地價款的，若調(diào)整前原容積率低于1，可按新容積率規(guī)劃條件下評估期日的樓面地價乘以新增建筑面積確定應(yīng)補繳的地價款。對列入市縣政府舊城區(qū)成片改造、棚戶區(qū)改造計劃的地塊，政府主動調(diào)整涉及多宗土地的城鎮(zhèn)控制性詳細規(guī)劃，在評估應(yīng)補繳地價款時，樓面地價可按新容積率規(guī)劃條件下評估期日的樓面地價確定。

　　五、加強土地市場中介行業(yè)監(jiān)管。各級國土資源主管部門要認真履行土地市場監(jiān)管職責(zé)，加強對土地估價等市場中介行業(yè)的監(jiān)管，對發(fā)現(xiàn)的不符合規(guī)程和部有關(guān)文件規(guī)定的土地估價報告，應(yīng)依法追究有關(guān)機構(gòu)和人員責(zé)任，同時交由行業(yè)協(xié)會予以行業(yè)自律處罰。省級國土資源主管部門要指導(dǎo)行業(yè)協(xié)會加強自律管理，定期開展土地估價報告?zhèn)浒盖闆r檢查；嚴格執(zhí)行土地估價報告抽查評議制度，定期組織行業(yè)協(xié)會和專家，對轄區(qū)內(nèi)已備案的土地估價報告進行抽查和評議，向社會公布抽查評議結(jié)果。

　　本文件的有效期為5年。

　　2015年3月18日

　2 ? 城市土地估價規(guī)程

　　1 ?總則

　　1.1 ?規(guī)程制定的目的

　　為了規(guī)范土地估價行為，統(tǒng)一估價程序和方法，做到估價結(jié)果客觀、公正、合理，根據(jù)《中華人民共和國城市規(guī)劃法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》等法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，制定本規(guī)程。

　　1.2 ?規(guī)程適用范圍

　　本規(guī)程適用于城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)建設(shè)用地的“基準地價”和“宗地地價”評估。獨立工礦區(qū)、城市規(guī)劃區(qū)外的成片開發(fā)區(qū)和國家重點基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用地、農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設(shè)用地的土地估價也適用本規(guī)程。

　　本規(guī)程所稱城市，是指國家按行政建制設(shè)立的直轄市、市、鎮(zhèn)。

　　1.3 ?從事土地估價的基本規(guī)定

　　城市基準地價評估由事業(yè)型評估單位和具有評估資格的市場中介評估機構(gòu)評估，土地估價師不得少于７名。宗地地價評估由具有評估資格的市場中介機構(gòu)評估，土地估價師不得少于２名。

　　1.4 ?職業(yè)道德

　　土地估價應(yīng)講職業(yè)道德。估價人員和估價機構(gòu)應(yīng)獨立、客觀、公正地開展評估工作，不得作任何虛假的估價，應(yīng)為客戶保守秘密，按標準收費。

　　1.5 ?土地估價報告的有效期

　　土地估價報告的有效期為一年。

　　1.6 ?土地估價的法律依據(jù)

　　土地估價除應(yīng)符合本規(guī)程外，還應(yīng)符合國家現(xiàn)行有關(guān)標準、規(guī)范的規(guī)定。

　　1.7 ?規(guī)程解釋權(quán)

　　本規(guī)程由國土資源部負責(zé)解釋。

　　2 ?城市土地估價基本原則和程序

　　2.1 ?城市土地估價的基本原則

　　2.1.1 ?土地估價應(yīng)遵循下列原則：

　　1.合法原則；

　　2.最高最佳使用原則；

　　3.替代原則；

　　4.預(yù)期收益原則；

　　5.供需原則；

　　6.估價時點原則；

　　7.多方法相比較原則。

　　2.1.2 ?遵循合法原則，是指估價人員和估價機構(gòu)在土地評估中，應(yīng)遵循相關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)定，所評估的對象應(yīng)以合法使用和合法處分為前提。

　　2.1.3 ?遵循最高最佳使用原則，是指土地評估應(yīng)以估價對象的最高最佳使用為前提估價。

　　基準地價評估以估價對象的現(xiàn)狀使用為最高最佳使用。

　　企業(yè)改制、資產(chǎn)清算、地稅征收、公益用地中地價評估以估價對象的現(xiàn)狀使用為最高最佳使用。

　　估價人員應(yīng)對土地的現(xiàn)狀用途和未來用途是否是最高最佳使用作出判斷，并在估價報告中說明。

　　2.1.4 ?遵循替代原則，是指土地評估應(yīng)以同類地區(qū)類似土地在同等利用條件下的價格為基準。估價結(jié)果不得明顯偏離具有替代性質(zhì)的土地正常價格。

　　2.1.5 ?遵循預(yù)期收益原則，是指土地評估應(yīng)以估價對象在正常利用下的未來客觀有效的預(yù)期收益為基準。

　　2.1.6 ?遵循供需原則，是指土地評估要充分考慮土地供需的特殊性和土地市場的地域性。

　　2.1.7 ?遵循估價時點原則，是指估價結(jié)果應(yīng)是估價對象在估價時點的客觀合理價格或價值。

　　2.1.8 ?遵循多方法相比較原則，是指土地評估應(yīng)以多種方法評估同一估價對象，相互比較，取得客觀估價結(jié)果。

　　2.2 ?城市土地估價的程序

　　2.2.1 ?城市土地估價應(yīng)按下列程序進行：

　　1. 確定估價基本事項；

　　2. 編制估價工作計劃；

　　3. 實地確認估價對象；

　　4. 搜集估價所需資料；

　　5. 選定估價方法計算；

　　6. 確定估價結(jié)果；

　　7. 提交估價報告。

　　2.2.2 ?確定估價基本事項，是指確定估價對象、估價目的、估價時點等基本事項。

　　確定估價對象包括確定估價對象的位置、用途、面積、權(quán)屬文件和估價權(quán)利性質(zhì)等；確定估價目的應(yīng)根據(jù)委托方的要求而定；確定估價時點應(yīng)根據(jù)估價目的和委托方要求而定，采用公歷表示，精確到日。

　　2.2.3 ?編制估價工作計劃，是指在確定估價基本事項的基礎(chǔ)上，應(yīng)對估價項目進行初步分析，編制估價工作計劃。

　　估價工作計劃主要應(yīng)包括以下幾項：

　　1. 估價擬采用的技術(shù)步驟；

　　2. 估價擬采用的技術(shù)路線和估價方法；

　　3. 需要調(diào)查的資料及取得途徑；

　　4. 預(yù)計所需的時間、人力和經(jīng)費。

　　2.2.4 ?實地確認估價對象，是指估價人員必須親自到估價對象現(xiàn)場，實地勘查核實估價對象的位置、四至、面積、建筑結(jié)構(gòu)、權(quán)屬界限、周圍環(huán)境、道路狀況等，并對估價對象及周圍環(huán)境或臨路狀況進行拍照等。

　　2.2.5 ?估價機構(gòu)和估價人員應(yīng)經(jīng)常搜集估價所需資料，并進行核實、分析和整理。

　　估價所需資料主要應(yīng)包括下列方面：

　　1. 估價對象相關(guān)經(jīng)濟行為的申請、批件及合同等；

　　2. 對土地價格有普遍影響的資料；

　　3. 對估價對象所在地區(qū)的土地價格有影響的資料；

　　4. 相關(guān)房地產(chǎn)交易、成本、收益實例資料；

　　5. 確定土地估價參數(shù)的相關(guān)資料；

　　6. 反映估價對象權(quán)屬及狀況的資料。

　　2.2.6 ?根據(jù)估價目的及估價對象的具體情況，選擇土地評估的基本方法或其它具體評估方法進行評估，計算地價。具體評估方法是在基本方法上根據(jù)對象的特殊性衍生出來的符合估價基本原理的方法。

　　2.2.7 ?估價人員在確定對象價格后，應(yīng)按估價報告格式的要求撰寫估價報告書。按照評估項目委托合同，估價機構(gòu)向委托人提交估價報告。土地估價報告需經(jīng)當(dāng)?shù)赝恋毓芾頇C關(guān)確認后才能送交委托人。股份制改造上市企業(yè)的土地資產(chǎn)評估報告需按規(guī)定報省土地管理機關(guān)或國土資源部確認。

　?。?、城市土地價格的影響因素

　　3.1 ?城市土地價格影響因素分類

　　城市土地價格的影響因素主要有以下三大類：

　　1. 一般因素；

　　2. 區(qū)域因素；

　　3. 個別因素。

　　3.2 ?一般因素

　　一般因素是指影響城市地價總體水平的社會、經(jīng)濟、政策和自然因素等，內(nèi)容包括人口、行政區(qū)劃、城市發(fā)展過程、地理位置、自然條件、社會經(jīng)濟狀況、土地利用規(guī)劃及計劃、社會及國民經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃等。

　　3.3 ?區(qū)域因素

　　區(qū)域因素是指影響城市內(nèi)部區(qū)域之間地價水平的城市繁華程度及區(qū)域在城市中的位置交通條件、公共及基礎(chǔ)設(shè)施水平、區(qū)域環(huán)境條件、土地使用限制和自然條件等。

　　3.4 ?個別因素

　　個別因素是指與宗地直接有關(guān)的自然條件、市政設(shè)施條件、宗地面積、形狀、長度、寬度、地質(zhì)條件、使用限制和宗地位置等。

　　地價影響因素復(fù)雜，且各宗地價格的影響因素不同。估價人員一定要仔細調(diào)查，具體分析，不可千篇一律。

　　４?；鶞实貎r評估

　　4.1 ?準備工作

　　準備工作主要有編寫基準地價評估任務(wù)書、制定基準地價調(diào)查表和工作表、準備工作底圖等。

　　基準地價評估任務(wù)書的內(nèi)容包括：城市基本情況、基準地價評估工作的領(lǐng)導(dǎo)與組織、估價時間安排和經(jīng)費預(yù)算、估價成果及技術(shù)方案等。

　　基準地價評估的表格應(yīng)根據(jù)各的實際需要來制定。一些基本表格見附錄A。

　　基準地價工作底圖為：

　　大城市 ? ? ? ?1:10000—1:20000

　　中等城市 ? ? ?1:5000—1:10000

　　小城市以下 ? ?1:1000—1:5000

　　按路線價評估基準地價的區(qū)域，局部商業(yè)用地的基準地價圖可采用更大比例尺圖件。

　　4.2 ?資料調(diào)查與整理

　　4.2.1 ?資料調(diào)查的一般要求

　　1. 調(diào)查、收集到有關(guān)的地價資料要按實地位置標注到估價工作底圖上；

　　2. 調(diào)查以土地級或均質(zhì)地域為單位進行；

　　3. 樣本抽樣采用分類不等比抽樣調(diào)查；

　　4. 樣本要有代表性；

　　5. 樣本分布要均勻；

　　6. 調(diào)查樣本數(shù)為每級別內(nèi)相同土地利用性質(zhì)宗地數(shù)的五分之一至五十分之一，一般房地出租買賣的調(diào)查樣本至少應(yīng)占其總量的１５％，每級樣本總數(shù)不少于30個；

　　7. 所選樣本應(yīng)能同時獲得地價或利用效益和相對應(yīng)的土地條件資料；

　　8. 出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、入股、聯(lián)營、聯(lián)建等地價和企業(yè)單位土地利用效益資料以元為單位，準確到小數(shù)點后一位；

　　9. 調(diào)查資料必須填入相應(yīng)的調(diào)表格。

　　4.2.2 ?資料調(diào)查的內(nèi)容

　　1. 土地定級成果資料：包括土地級別圖、土地定級工作和技術(shù)報告、其它能用于土地估價的定級成果及資料；

　　2. 土地利用效益資料：包括不同行業(yè)資金利潤率標準、同一行業(yè)不同規(guī)模的資金利用效益資料、不同行業(yè)不同規(guī)模的企業(yè)勞動力標準、行業(yè)經(jīng)濟效益資料、單位或企業(yè)土地利用效益資料；

　　3. 地租、地價資料：土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、入股等資料，房屋買賣、出租資料，土地征用及房屋折遷補償標準資料，房屋造價、重置價等相關(guān)標準及土地開發(fā)費用資料等；

　　4. 影響地價的因素資料；

　　5. 其它資料：歷史地價資料、經(jīng)濟發(fā)展及利息率利潤率資料、有關(guān)經(jīng)濟指數(shù)及建筑材料價格上漲指數(shù)、土地開發(fā)與經(jīng)營的政策法規(guī)、條例、規(guī)定等、有關(guān)土地房屋的稅收種類、生產(chǎn)率、城市規(guī)劃等有關(guān)資料。

　　4.2.3 ?樣本資料的整理

　　1. 樣本剔除。

　　逐表審查調(diào)查資料，將缺主要項目、填報數(shù)據(jù)不符合要求和數(shù)據(jù)明顯偏離正常性況的樣本剔除。

　　2. 樣本資料歸類

　　將初步審查合格的樣本資料，分別按土地級別或均質(zhì)地域、土地用途、企業(yè)用地效益、地價的交易方式和地價計算方法進行歸類。當(dāng)樣本數(shù)量少于規(guī)定要求時應(yīng)進行樣本的補充調(diào)查。

　　4.3 ?基準地價評估的技術(shù)路線

　　4.3.1 ?以土地定級為基礎(chǔ)，土地收益（地租）為依據(jù)，市場交易資料為參考評估基準地價。該技術(shù)路線主要用于土地市場不發(fā)達，土地交易案例不多的城市。

　　4.3.2 ?用土地條件劃分均質(zhì)地域（或以土地定級為基礎(chǔ)），用市場交易價格等資料評估基準地價。該技術(shù)路線主要用于土地市場發(fā)達，土地交易案例多的城市，是今后基準地價評估的主要技術(shù)路線。

　　4.3.3 ?用土地條件劃分均質(zhì)地域，用市場交易價格等資料評估路線價。該技術(shù)路線主要用于土地市場發(fā)達城市的部分商業(yè)用地的評估。

　　4.4 ?級差收益（地租）法評估基準地價

　　4.4.1 ?土地級別的確定

　　根據(jù)《城鎮(zhèn)土地定級規(guī)程》的要求，確定土地的級別。

　　4.4.2 ?樣本數(shù)據(jù)處理

　　4.4.2.1 ?土地利用類型的劃分

　　土地利用類型的劃分按利用現(xiàn)狀劃分。在分用途全域覆蓋性評估基準地價時，也以土地的現(xiàn)狀開發(fā)程度和現(xiàn)狀利用程度為依據(jù)，適當(dāng)考慮土地利用規(guī)劃。土地利用類型分為商業(yè)、住宅、工業(yè)用地三大類，在一些土地利用分異較明顯的大城市和特大城市，可將商業(yè)用地又分為金融、賓館、辦公和普通商業(yè)等用地，住宅用地也可再分為一級住宅、二級住宅和三級住宅用地等類型。

　　4.4.2.2 ?單元土地質(zhì)量指數(shù)計算

　　根據(jù)土地級別內(nèi)單元總分值進行級差收益測算時，單元土地質(zhì)量指數(shù)按下式計算：

　　fi

　　Xin =——

　　n

　　式中：Xin ：某單元土地質(zhì)量指數(shù)；

　　fi ：某單元總分值；

　　n ：土地級別數(shù)

　　4.4.2.3 ?行業(yè)或類別資本效益折算系數(shù)的計算

　　分別以商業(yè)、住宅、工業(yè)中某種行業(yè)或類別的資本為標準，按下式計算各行業(yè)或類別的資本效益折算系數(shù)：

　　Crm

　　Kci = ——

　　Cr

　　式中： ?Kci ：某用地類型中的某行業(yè)或類別資本效益折算系數(shù)

　　Crm ：該用地類型中某一行業(yè)或類別全市平均資金利潤率

　　Cr ：該用地類型中標準行業(yè)或類別全市平均資金利潤率

　　4.4.2.4 ?規(guī)模資本效益折算系數(shù)的計算

　　分別以商業(yè)、住宅、工業(yè)中當(dāng)?shù)匦袠I(yè)最佳企業(yè)規(guī)?；蚣夹g(shù)水平下的資本為標準，按下式計算規(guī)模資本效益折算系數(shù)：

　　Crn

　?。薱s =——

　　Cmax

　　式中：Ｋcs ：某一行業(yè)或類別某一規(guī)模下的資本效益折算系數(shù)

　　Crn ：該行業(yè)或類別某一規(guī)模下的全市平均資金利潤率

　　Cmax ：該行業(yè)或類別最佳規(guī)模下的全市平均資金利潤率

　　4.4.2.5 ?企業(yè)標準資本額的計算

　　企業(yè)標準資本額按下式計算：

　　Cs =Ce×Kci ×Kcs

　　式中：Cs：企業(yè)標準資本額

　　Ce ：企業(yè)實際使用的資本額

　　Kci 、Kcs同前。

　　4.4.2.6 合理工資量的計算

　　按當(dāng)?shù)馗餍袠I(yè)不同技術(shù)水平下勞動力的定員標準，用下式計算合理的工資支出標準：

　　LPs

　　Lcs = Lce ×——

　　LPe

　　式中：Lcs ：某企業(yè)在標準定員情況下應(yīng)支出的工資額

　　Lce ：該企業(yè)實際支出的工資額

　　LPs ：某一技術(shù)水平下同等規(guī)模的企業(yè)應(yīng)有勞動力標準 ?數(shù)量

　　LPe ：企業(yè)實際占有的勞動力數(shù)量

　　4.4.2.7 ?企業(yè)效益資料的整理

　　將收集到的企業(yè)效益資料，按標準化公式計算整理。

　　4.4.3 ?指標選擇與樣本數(shù)據(jù)歸類

　　4.4.3.1 ?級差收益測算指標的選擇

　　級差收益測算選擇的指標主要有單位土地面積的凈收益、單位土地面積標準資金占有量、單位土地面積合理工資占有量、企業(yè)所在土地的級別或單元總分值。

　　4.4.3.2 ?樣本數(shù)據(jù)歸類

　　以土地級別為單位，分別以不同土地利用類型進行數(shù)據(jù)歸類，可以細分的土地類型還可按細類歸類。

　　4.4.3.3 ?樣本數(shù)據(jù)檢驗

　　數(shù)據(jù)檢驗以土地級別或均質(zhì)區(qū)域為單位，分土地利用類型進行抽樣樣本的總體和方差檢驗。

　　用卡方檢驗法、秩和檢驗法分別對已知數(shù)據(jù)總體分布類型和未知數(shù)據(jù)分布類型的樣本進行總體一致性檢驗。

　　用 t 檢驗法和均值――方差法分別對樣本總體為正態(tài)和非正態(tài)分布的進行異常值剔除。

　　當(dāng)檢驗后的數(shù)據(jù)不能滿足模型建立的需要時，應(yīng)增加抽樣數(shù)據(jù)，按以上方式重新進行數(shù)據(jù)歸類。

　　4.4.4 ?模型選擇與系數(shù)估計

　　4.4.4.1 ?模型選擇

　　1. 常用于級差收益（地租）測算的模型有：

　　A、 ? ?Yn=A（1+r）X1n ? ? 或 ?Yn=A（1+r）aX1n

　　其中： Yn ：第n級土地樣本每平方米土地的利潤值；

　　A：常數(shù)；

　　r ：利潤級差系數(shù)；

　　X1n ：第n級土地級別指數(shù)或單元土地質(zhì)量指數(shù)；

　　α：待定系數(shù)。

　　土地質(zhì)量從優(yōu)到劣按等級系數(shù)１，２，……n排列，土地級別指數(shù)取值為n,……2，１。

　?。?、 ? Yn = b0 + b1X1n+ b2 X2+ b3X3

　　式中：Yn ：第n級土地樣本每平方米土地的利潤值；

　　X1n ：第n級土地級別指數(shù)或單元土地質(zhì)量指數(shù)；

　　X2 ：每平方米土地上標準資金占有量；

　　X３ ：每平方米土地上標準工資占有量；

　　b0 ：常數(shù)，大于零；

　　b１ 、b２ 、b３ ：分別為土地、資本、勞動力的回歸系數(shù)。

　　C 、 ? Yn=A（1+r）X1n ＊ X2b2 ＊ X3b3

　　式中：Yn ：第n級土地樣本每平方米土地的利潤值；

　　A：常數(shù)；

　　r ：利潤級差系數(shù)；

　　X1n ：第n級土地級別指數(shù)或單元土地質(zhì)量指數(shù)；

　　X2 ：每平方米土地上標準資金占有量；

　　X３ ：每平方米土地上標準工資占有量；

　　b２ 、b３ ：分別為資本、勞動力的回歸系數(shù)。

　　D、 ? ?Yn = F（X1n）+ b2X2+ b3X3+V

　　式中：Yn ：第n級土地樣本每平方米土地的利潤值；

　　X1n ：第n級土地級別指數(shù)或單元土地質(zhì)量指數(shù)；

　　F（X1n）：自變量X1n 的未知函數(shù)，為土地帶給企業(yè)的利潤；

　　X2 ：每平方米土地上標準資金占有量；

　　X３：每平方米土地上標準工資占有量；

　　b２ 、b３ ：分別為資本、勞動力的回歸系數(shù)；

　?。郑赫`差項。

　　2. 模型選擇方法

　　根據(jù)數(shù)據(jù)資料條件，用以下方法進行模型選擇：

　　方法一：在已知線性模型的前提下，用被解釋變量與解釋變量的二維散點圖來初步確定模型的數(shù)學(xué)形式。

　　方法二：將樣本數(shù)據(jù)依次代入可能的數(shù)學(xué)模型中，得到不同樣本的回歸模型，同時對各樣本模型進行經(jīng)濟、統(tǒng)計和計量檢驗，按檢驗結(jié)果，選定測算模型。

　　4.4.4.2 ?系數(shù)估計

　　1. 模型確定

　　根據(jù)4.4.4.1條中提供的模型、模型選擇方法和樣本數(shù)據(jù)條件，確定收益測算模型，測定各因素系數(shù)值。

　　2. 系數(shù)估計

　　將樣本資料代入數(shù)學(xué)模型，求出各因素系數(shù)的估計值。其計算方法一般用最小二乘法求解因素系數(shù)估計值，工作步驟為：

　　1. 線性變換，將各種非線性模型變換成線性模型；

　　2. 構(gòu)造擬合誤差的平方和；

　　3. 導(dǎo)出正規(guī)方程組；

　　4. 求解正規(guī)方程組；

　　5. 確定因素系數(shù)估計值。

　　3 ? 城鎮(zhèn)土地估價的作用

　　3.1 ? （一）土地估價有助于土地交易的順利進行

　　隨著經(jīng)濟的發(fā)展，土地交易日趨頻繁，而土地經(jīng)濟價值卻隨著經(jīng)濟的發(fā)展而日益變化。由于土地市場具有強烈的地域性，因而，在市場上不容易獲得完整的價格資料。而土地交易除專業(yè)經(jīng)營公司之外，一般人很少具有這方面的經(jīng)驗，有必要事先對土地進行估價。只有經(jīng)過專業(yè)人員搜集資料，分析評定，買賣雙方才不致有上當(dāng)受騙的擔(dān)心，交易自然迅捷。

　　3.2 ? （二）土地估價有助于企業(yè)投資決策

　　土地作為一種重要的生產(chǎn)要素，常常是企業(yè)決策的主要目標之一。根據(jù)替代原理，在資金一定的情況下，為了達到某一生產(chǎn)水平，土地投資的多少直接影響其他要素的投資。若地價昂貴，則可減少土地投資而增加資本、勞動的投入；若地價低廉，則可增加土地投資而減少資本、勞動投入。另外，作為資金融通的手段，也必須對土地進行估價。

　　3.3 ? （三）土地估價有助于土地市場的完善

　　我國開始土地使用制度改革以來，城鎮(zhèn)土地逐步由無償使用改為有償使用，土地市場也逐步建立。土地資源要實現(xiàn)市場配置，土地市場要進一步完善。我國城鎮(zhèn)國有土地的配置方式已趨多樣化，有土地出讓、作價入股、授權(quán)經(jīng)營、國有土地租賃和行政劃撥等多種形式。行政劃撥范圍正在逐步縮小，市場配置范圍逐步擴大。市場配置的基礎(chǔ)是土地資產(chǎn)的量化，而量化的基本手段是估價。另外，城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅等土地稅的征收，土地抵押、發(fā)行土地債券等土地融資手段，也要以土地資產(chǎn)的量化為前提。

　　3.4 ? （四）土地估價有助于土地市場管理

　　土地市場管理是土地管理的一項重要內(nèi)容，而土地市場管理的核心又是土地價格管理。由于土地價格隨市場因素波動較大，同時，波動幅度又比經(jīng)濟增長波動更大，因此，土地投機極易發(fā)生。為防止地價波動過大及土地投機行為，必須了解該地區(qū)的土地真實價值，把專業(yè)人員估定的有代表性的地塊價格作為控制地價水平的依據(jù)。